پاسخ کوتاه: هر شریک اصولاً می‌تواند پایان حالت اشاعه را بخواهد. اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و میان شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر نباشد، درخواست افراز معمولاً از اداره ثبت محل شروع می‌شود. اگر ملک طبق تصمیم قطعی غیرقابل افراز باشد، هر شریک می‌تواند فروش آن را از مرجع قضایی صالح درخواست کند تا ملک از طریق اجرا و مزایده فروخته و بهای آن متناسب با سهم شرکا تقسیم شود.

ملک مشاع چیست؟

در مالکیت مشاع، سهم هر شریک به‌صورت درصد یا دانگ مشخص است، اما قسمت فیزیکی متعلق به هر شریک جدا نشده است. برای نمونه، مالک دو دانگ در تمام اجزای ملک شریک است و نمی‌تواند بدون توافق یا افراز، قسمت خاصی از ساختمان یا زمین را منحصراً متعلق به خود بداند.

اشاعه ممکن است بر اثر خرید مشترک، ارث، قرارداد، انحلال مشارکت یا انتقال بخشی از ملک ایجاد شود. اختلاف معمولاً زمانی شکل می‌گیرد که شرکا درباره استفاده، اجاره، فروش، ساخت‌وساز یا پایان شراکت توافق ندارند.

تفاوت افراز، تفکیک و تقسیم

افراز در صلاحیت اداره ثبت است یا دادگاه؟

ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر کرده است که افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، در صورت تقاضای یک یا چند شریک با واحد ثبتی محل وقوع ملک است؛ مگر اینکه میان مالکان، محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد.

مراحل درخواست افراز از اداره ثبت

1. بررسی سند و وضعیت ثبتی: پلاک اصلی و فرعی، میزان سهم شرکا، پایان جریان ثبتی و محدودیت‌های ملک بررسی می‌شود.
2. ثبت درخواست: یک یا چند شریک درخواست افراز را به واحد ثبتی محل وقوع ملک ارائه می‌کنند.
3. استعلام و ابلاغ: مالکیت و نشانی شرکا بررسی و جریان درخواست به اشخاص مربوط ابلاغ می‌شود.
4. بازدید و نقشه‌برداری: نماینده و نقشه‌بردار ثبت، وضعیت ملک، حدود، مساحت، دسترسی و امکان جداسازی سهم‌ها را بررسی می‌کنند.
5. بررسی ضوابط شهری و فنی: مقررات شهرداری، حدنصاب قطعات، کاربری، دسترسی و ممنوعیت‌های قانونی لحاظ می‌شود.
6. صدور تصمیم: واحد ثبتی ملک را قابل افراز یا غیرقابل افراز اعلام و تصمیم را به شرکا ابلاغ می‌کند.

اعتراض به تصمیم افراز اداره ثبت

تصمیم واحد ثبتی درباره قابل افراز یا غیرقابل افراز بودن ملک، ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک است. بنابراین تاریخ و صحت ابلاغ اهمیت دارد و از دست دادن مهلت می‌تواند مسیر پرونده را دشوار کند.

در اعتراض، نقشه پیشنهادی، رعایت سهم شرکا، ارزش قطعات، راه دسترسی، ضوابط شهرداری، حقوق ارتفاقی و امکان استفاده مستقل از هر قسمت بررسی می‌شود و ممکن است موضوع به کارشناس رسمی ارجاع گردد.

چه زمانی ملک غیرقابل افراز شناخته می‌شود؟

هر ملک مشاعی را نمی‌توان به تعداد شرکا تقسیم فیزیکی کرد. دلایل عدم افراز می‌تواند فنی، ثبتی یا قانونی باشد:

• مساحت ملک از حدنصاب تفکیک یا ضوابط شهری کمتر باشد.
• جداسازی سهم‌ها موجب ایجاد قطعات بدون دسترسی یا غیرقابل استفاده شود.
• ساختمان یا آپارتمان عملاً قابلیت تقسیم مستقل نداشته باشد.
• ارزش قطعات حاصل به‌طور نامتعارف متفاوت شود و تعدیل ممکن نباشد.
• مقررات اراضی کشاورزی، کاربری یا طرح‌های شهری مانع تقسیم باشد.
• تفکیک با حقوق ارتفاقی، حریم‌ها یا وضعیت ثبتی ملک تعارض داشته باشد.

فروش ملک مشاع غیرقابل افراز

بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با درخواست هر یک از شرکا و دستور مرجع قضایی فروخته می‌شود. برای این کار معمولاً باید تصمیم قطعی عدم افراز و مدارک مالکیت ارائه شود.

پس از صدور دستور فروش، پرونده به اجرای احکام ارسال می‌شود. ملک ارزیابی، آگهی و از طریق مزایده عرضه می‌شود. پس از فروش و کسر هزینه‌های قانونی و تعیین تکلیف حقوق مقدم، باقی‌مانده وجه متناسب با سهم هر شریک تقسیم خواهد شد.

آیا شریک می‌تواند خودش ملک را در مزایده بخرد؟

شرکا نیز می‌توانند با رعایت شرایط مزایده در آن شرکت کنند. صرف مالک بودن یک سهم، باعث انتقال خودکار کل ملک به شریک نمی‌شود و تشریفات مزایده، پرداخت قیمت و حقوق سایر شرکا باید رعایت گردد.

پیش از مزایده، توافق مستقیم شرکا برای خرید سهم یکدیگر یا فروش کل ملک در بازار عادی ممکن است از نظر قیمت و هزینه مناسب‌تر باشد؛ اما این توافق باید دقیق و رسمی تنظیم شود.

اجرت‌المثل ملک مشاع در تصرف یک شریک

اگر یکی از شرکا بدون رضایت سایرین، تمام ملک یا بیش از حدود اذن را منحصراً استفاده کند، امکان مطالبه اجرت‌المثل سهم سایر شرکا با توجه به دلایل پرونده قابل بررسی است. صرف مالکیت مشاع به معنای مجاز بودن تصرف انحصاری و محروم کردن دیگر شرکا نیست.

برای مطالبه اجرت‌المثل، مدت تصرف، حدود استفاده، وجود یا فقدان اذن، مطالبه سایر شرکا و ارزش منافع ملک معمولاً از طریق کارشناسی بررسی می‌شود. حسب وضعیت، ممکن است دعوای خلع ید مشاعی یا رفع تصرف نیز مطرح باشد.

وجود رهن، بازداشت یا مستأجر چه اثری دارد؟

رهن، بازداشت، قرارداد اجاره، حقوق ارتفاقی یا ادعای شخص ثالث باید پیش از افراز و فروش بررسی شود. این حقوق لزوماً در همه موارد اصل درخواست را متوقف نمی‌کنند، اما می‌توانند بر قابلیت انتقال، قیمت‌گذاری، نحوه مزایده و تقسیم وجه اثر بگذارند.

اگر در مالکیت یا اعتبار سند یکی از شرکا اختلاف جدی وجود داشته باشد، ممکن است ابتدا تعیین تکلیف دعوای ابطال یا اصلاح سند رسمی ضرورت پیدا کند.

مدارک لازم

پرسش‌های متداول

منابع قانونی: قانون افراز و فروش املاک مشاع، آیین‌نامه اجرایی آن، قانون ثبت اسناد و املاک و رأی وحدت رویه شماره ۷۱۹ دیوان عالی کشور درباره تقسیم ترکه. مطالب این صفحه عمومی است و جایگزین بررسی اسناد پرونده نیست.