مشمولان سامانه ثبت ادعا؛ چه کسانی و چه املاکی باید ثبت شوند؟
مشمولان سامانه ثبت ادعا؛ راهنمای تشخیص شمول ماده ۱۰
بهروزرسانی: مرداد ۱۴۰۵مشمولان سامانه ثبت ادعا؛ چه کسانی و چه املاکی باید ثبت شوند؟
آیا خریدار قولنامهای، وارث، مستأجر بلندمدت یا دارنده حق عبور باید ادعای خود را ثبت کند؟ پاسخ به نوع حق، زمان ایجاد آن و وضعیت سند رسمی ملک بستگی دارد.
راهنمای کامل سامانه ثبت ادعا بررسی وضعیت ملکپاسخ کوتاه: مشمولان سامانه ثبت ادعا اشخاصی هستند که پیش از راهاندازی رسمی سامانه، نسبت به یک مال غیرمنقول ادعای مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع یا حق ارتفاق پیدا کردهاند، اما برای همان حق سند رسمی معتبر به نام آنان وجود ندارد. خریداران قولنامهای، برخی وراث، دارندگان زنجیره اسناد عادی و صاحبان حقوق ثبتنشده از نمونههای مهماند. با این حال، مالک رسمی برای ثبت دوباره همان مالکیت، مستأجر کوتاهمدت و صرفاً متصرف بدون منشأ حق، به این عنوان مشمول نیستند.
موضوع ادعا باید مال غیرمنقول یا حقی وابسته به آن باشد.
سامانه ماده ۱۰ برای حقوقی است که پیش از راهاندازی رسمی ایجاد شدهاند.
اگر حق شخص بهدرستی در سند رسمی ثبت شده، ثبت دوباره لازم نیست.
چهار حق مربوط به مشمولان سامانه ثبت ادعا
ماده ۱۰ قانون الزام، هر اختلاف یا طلبی را وارد سامانه نمیکند. قانون چهار گروه مشخص از حقوق نسبت به اموال غیرمنقول را نام برده است. نخست باید نوع ادعا در یکی از این گروهها قرار گیرد:
مالکیت عین
ادعای مالکیت تمام یا بخشی از زمین، خانه، آپارتمان، مغازه، باغ، ویلا یا سهم مشاع؛ در حالی که سند رسمی به نام مدعی نیست.
منافع بیش از دو سال
حق مالکیت منافع ملک برای مدتی بیش از دو سال که با سند رسمی ایجاد یا منتقل نشده است.
حق انتفاع
حق استفاده از ملک دیگری، مانند حق سکونت یا بهرهبرداری، که رسمی نشده و منشأ آن مربوط به پیش از راهاندازی است.
حق ارتفاق
حقی وابسته به ملک دیگر، مانند حق عبور یا مجرای آب، وقتی در سند رسمی ثبت نشده است.
چه کسانی در گروه مشمولان سامانه ثبت ادعا هستند؟
- خریدار ملک با قولنامه یا مبایعهنامه عادی: بهویژه وقتی سند رسمی هنوز به نام فروشنده یا شخص دیگری است و انتقال رسمی انجام نشده است.
- خریدار دارای زنجیره قراردادهای عادی: یعنی فروشنده مستقیم او نیز مالک رسمی نیست و انتقالها در چند مرحله با اسناد عادی صورت گرفته است.
- مدعی مالکیت ملک فاقد سند: شخصی که بر پایه قرارداد، نسق، تصرف مشروع، تقسیمنامه، صلح یا سبب قانونی دیگر خود را مالک میداند اما سند رسمی ندارد.
- دارنده رأی قطعی اجرانشده: کسی که پیش از راهاندازی سامانه حکم قطعی به نفع او صادر شده ولی حکم هنوز به صدور سند رسمی یا درج حق در سند منتهی نشده است.
- وارثِ دارنده حق غیررسمی: اگر مورث ملک را با سند عادی خریده یا حق ثبتنشدهای داشته، وراث همان ادعا را به ارث میبرند و باید وضعیت آن را تعیین تکلیف کنند.
- دارنده منافع بیش از دو سال بدون سند رسمی: مشروط بر اینکه ادعا واقعاً درباره مالکیت منافع باشد و منشأ آن پیش از راهاندازی ایجاد شده باشد.
- دارنده حق انتفاع یا ارتفاق ثبتنشده: مانند حق سکونت، عبور یا مجرای آبی که در سند رسمی ملک درج نشده است.
- شریک مشاعی با حق ثبتنشده: اگر شخص سهمی از ملک را با سند عادی تملک کرده یا سهم رسمی با میزان حق واقعی او منطبق نیست.
چه کسانی از مشمولان سامانه ثبت ادعا نیستند؟
آییننامه ماده ۱۰ اشخاصی را که حق آنان با سند رسمی ثابت است از حکم «فاقد سند رسمی» جدا کرده است. بر این اساس، ثبت ادعا برای ایجاد پرونده موازی با سند معتبر طراحی نشده است:
- مالک رسمی همان ملک: اگر ملک در دفتر املاک به نام شخص ثبت شده و سند رسمی با حق او منطبق است، ثبت دوباره مالکیت در سامانه لازم نیست.
- منتقلالیه با سند رسمی: شخصی که ملک با سند رسمی انتقال به او منتقل شده، برای همان حق ادعای غیررسمی ندارد.
- وارث مالک رسمی: اگر مورث مالک رسمی بوده و حق از راه ارث منتقل شده است، صرف باقیماندن نام مورث روی سند به معنای لزوم ثبت ادعای ماده ۱۰ نیست؛ تشریفات انحصار وراثت و انتقال ثبتی مسیر خود را دارد.
- دارنده سند رسمی منافع، انتفاع یا ارتفاق: اگر همین حق با سند رسمی ایجاد یا منتقل شده باشد، نیازی به ثبت مجدد آن نیست.
- مستأجر عادی کوتاهمدت: اجاره و منافع حداکثر دو سال، اصولاً در عنوان «مالکیت منافع بیش از دو سال» موضوع ماده ۱۰ قرار نمیگیرد.
- صرفاً متصرف بدون منشأ ادعا: سکونت، نگهداری کلید یا تصرف فیزیکی بهتنهایی مالکیت ایجاد نمیکند. باید منشأ حق و مستندات قابل بررسی وجود داشته باشد.
چه املاکی در دامنه مشمولان سامانه ثبت ادعا قرار میگیرند؟
نوع کاربری یا شکل فیزیکی ملک بهتنهایی تعیینکننده نیست. عرصه و اعیان، ملک شهری یا روستایی، مسکونی یا تجاری و مالکیت ششدانگ یا مشاع میتواند موضوع ادعا باشد. نمونههای رایج عبارتاند از:
زمین و ساختمان فاقد سند رسمی
زمین، خانه، بنای روستایی، باغ یا ساختمان دارای سابقه تصرف و معامله عادی که هنوز برای آن سند مالکیت صادر نشده است.
ملک دارای سند به نام دیگری
ملکی که سند حدنگار دارد اما خریدار یا مدعی، حق خود را با قرارداد عادی یا مستند دیگری اثبات میکند و نام او در سند درج نشده است.
آپارتمان، مغازه و واحد در حال تکمیل
واحدی که با سند عادی منتقل شده و سند رسمی اختصاصی یا انتقال رسمی آن انجام نشده است؛ البته نوع خواسته و اقدام بعدی باید جداگانه بررسی شود.
سهم مشاع یا بخش معین از ملک
ادعای مالکیت نسبت به درصدی از ملک یا محدودهای مشخص از پلاک؛ نقشه و مستندات باید دقیقاً میزان و محل ادعا را روشن کنند.
املاک کشاورزی و دارای نسق
در صورت وجود حق یا ادعای قابل استناد و نبود سند رسمی منطبق؛ برخی از این املاک ممکن است تشریفات خاص تبصره ۳ ماده ۱۰ را نیز داشته باشند.
حق وابسته به ملک دیگر
حتی اگر مدعی مالک خود ملک نباشد، حق عبور، مجرای آب، انتفاع یا منافع بیش از دو سال میتواند موضوع ثبت باشد.
مرحله فعلی مشمولان سامانه ثبت ادعا در سال ۱۴۰۵
«مشمول بودن از نظر نوع حق» با «شروع مهلت قانونی همان ملک» متفاوت است. اعلان عمومی راهاندازی رسمی، مرحلهبندی زیر را مقرر کرده است:
| وضعیت سند یا ملک | تاریخ راهاندازی رسمی برای آن گروه | نتیجه عملی |
|---|---|---|
| سند رسمی حدنگار صادرشده از ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ | ۱ خرداد ۱۴۰۵ | مهلت دو ساله ثبت ادعا برای حقوق ثبتنشده مربوط به این املاک از این تاریخ محاسبه میشود. |
| سند حدنگار صادرشده از ۱ خرداد ۱۴۰۵ تا اعلان عمومی مربوط به سایر املاک | روز صدور همان سند حدنگار | مبدأ مهلت برای مدعیان آن ملک، تاریخ صدور سند است؛ نه الزاماً اول خرداد. |
| سایر املاک، از جمله گروههایی که در دو ردیف قبل قرار نمیگیرند | نیازمند اعلان عمومی بعدی | امکان ثبت ادعا وجود دارد، اما مبدأ الزامآور مهلت باید با اعلان اختصاصی گروه سنجیده شود. |
| نشر آگهیهای موضوع تبصره ۳ ماده ۱۰ | ۱ خرداد ۱۴۰۵ | آگهیهای مربوط از این تاریخ در بستر سامانه منتشر میشود و ذینفعان باید وضعیت ملک را پیگیری کنند. |
هفت مثال درباره مشمولان سامانه ثبت ادعا
| فرض | آیا مشمول است؟ | دلیل |
|---|---|---|
| خرید آپارتمان در سال ۱۴۰۲ با مبایعهنامه؛ سند حدنگار سال ۱۴۰۰ به نام فروشنده | بله، در حالت معمول | مالکیت ادعایی پیش از راهاندازی ایجاد شده و سند رسمی به نام خریدار نیست؛ این ملک در مرحله نخست نیز قرار دارد. |
| ملک در دفتر املاک و سند تکبرگ به نام خود شخص است | خیر، برای همان مالکیت | حق او رسمی است و ثبت دوباره در سامانه موضوع ماده ۱۰ لازم نیست. |
| مورث مالک رسمی بوده و وراث هنوز سند را تعویض نکردهاند | اصولاً خیر، برای همان حق موروثی | انتقال قهری از مالک رسمی مسیر ثبتی خود را دارد؛ مگر ادعای دیگری خارج از سند وجود داشته باشد. |
| مورث ملکی را با قولنامه خریده و پیش از انتقال رسمی فوت کرده است | بله، حسب مورد | وراث جانشین ادعای غیررسمی مورث هستند و باید زنجیره و مدارک حق او را ارائه کنند. |
| اجارهنامه عادی یکساله | خیر، تحت عنوان منافع بیش از دو سال | مدت حق از حد مقرر بیشتر نیست؛ تعهدات عادی اجاره نیز ماهیت جداگانه دارند. |
| حق عبور قدیمی در زمین همسایه که در سند درج نشده است | ممکن است بله | حق ارتفاق ثبتنشده یکی از عناوین صریح ماده ۱۰ است و باید منشأ و مستندات آن اثباتپذیر باشد. |
| قرارداد عادی جدید پس از راهاندازی رسمی برای انتقال ملک | نباید جایگزین ثبت رسمی شود | سامانه ثبت ادعا برای پاکسازی حقوق غیررسمی پیشین است؛ معاملات جدید باید مطابق مسیر رسمی قانون انجام شوند. |
چه مواردی جزو مشمولان سامانه ثبت ادعا نیست؟
- خودرو، طلا، سهام، کالا و دیگر اموال منقول؛
- طلب پولی یا خسارت قراردادی که بهخودیخود ادعای عینی یا حق ثبتنشده نسبت به ملک ایجاد نمیکند؛
- ثبت دوباره مالکیتی که قبلاً بهصورت صحیح در دفتر املاک و سند رسمی به نام همان شخص ثبت شده است؛
- اجاره کوتاهمدت و روابط استیجاری معمولی که عنوان مالکیت منافع بیش از دو سال را ندارند؛
- ادعای صرف و بدون منشأ حق، یا بارگذاری سندی که مدعی میداند جعلی یا خلاف واقع است؛
- استفاده از سامانه بهعنوان جایگزین ثبت رسمی برای معاملات جدیدی که قانوناً باید رسمی شوند.
چکلیست مشمولان سامانه ثبت ادعا
- موضوع ادعا زمین، ساختمان یا حقی وابسته به مال غیرمنقول است؟
- ادعا دقیقاً مالکیت عین، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع یا حق ارتفاق است؟
- این حق پیش از راهاندازی رسمی سامانه نسبت به گروه ملک ایجاد شده است؟
- برای همان حق، سند رسمی منطبق به نام مدعی وجود ندارد؟
- منشأ حق با قولنامه، رأی، ارث، نسق، صلح، تقسیمنامه یا مستند دیگری قابل توضیح است؟
- تاریخ صدور سند حدنگار ملک مشخص است تا مرحله اجرا و مبدأ مهلت تعیین شود؟
- زنجیره انتقال، پلاک ثبتی و محدوده دقیق ادعا در نقشه UTM قابل ارائه است؟
اگر پاسخ چهار پرسش نخست مثبت باشد، احتمال شمول جدی است؛ اما انتخاب نوع ادعا و اقدام بعدی باید با وضعیت ثبتی و اسناد همان ملک تطبیق داده شود. برای مراحل ورود، مدارک، نقشه و مهلت اقدام بعد از ثبت، راهنمای سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را مطالعه کنید.
پرسشهای متداول درباره مشمولان سامانه ثبت ادعا
آیا هر کس قولنامه دارد مشمول سامانه ثبت ادعاست؟
نه لزوماً. قولنامه باید ناظر به یکی از حقوق موضوع ماده ۱۰ باشد، حق پیش از راهاندازی ایجاد شده باشد و سند رسمی همان حق به نام مدعی وجود نداشته باشد. اعتبار قرارداد و زنجیره انتقال نیز جداگانه بررسی میشود.
آیا ملک فاقد سند رسمی هماکنون امکان ثبت دارد؟
امکان ثبت ادعا محدود به املاک مرحله نخست نیست؛ اما شروع مهلت قانونی سایر املاک باید بر اساس اعلان عمومی مربوط به همان گروه کنترل شود. در حال حاضر مرحله نخست صریحاً بر اسناد حدنگار صادرشده از ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ متمرکز است.
آیا دارندگان سند تکبرگ باید دوباره مالکیت را ثبت کنند؟
اگر حق شخص بهطور کامل و صحیح در سند رسمی ثبت شده است، خیر. موضوع سامانه، حقوق و ادعاهای فاقد سند رسمی منطبق است؛ نه ثبت دوباره مالک رسمی.
آیا وارث همیشه باید ادعا ثبت کند؟
خیر. وارث مالک رسمی معمولاً از مسیر انتقال قهری و امور ثبتی اقدام میکند؛ ولی وارث کسی که خودش فقط حق یا سند عادی داشته، ممکن است لازم باشد ادعای بهارثرسیده را ثبت و پیگیری کند.
آیا مستأجر مشمول سامانه است؟
اجاره عادی کوتاهمدت معمولاً خیر. ماده ۱۰ از مالکیت منافع بیش از دو سال نام میبرد. نوع قرارداد، مدت و رسمی یا عادی بودن حق باید بررسی شود.
آیا ملک مشاع قابل ثبت ادعاست؟
بله، اگر سهم یا حق مدعی رسمی نشده باشد. میزان سهم، زنجیره انتقال و محدوده مورد ادعا باید دقیق مشخص شود و نقشه نیز با ادعا تعارض نداشته باشد.
ثبت ادعا یعنی مالکیت قطعی پذیرفته شده است؟
خیر. ثبت در سامانه فقط اعلام ادعا و مستندات است. احراز حق، حل تعارض و صدور یا انتقال سند از مسیر ثبتی، توافق رسمی یا رسیدگی قضایی انجام میشود.
اگر درباره شمول ملک تردید داشته باشیم چه کنیم؟
ابتدا تاریخ ایجاد حق، تاریخ صدور سند حدنگار، آخرین مالک رسمی، نوع ادعا و زنجیره اسناد را کنار هم بگذارید. ثبت شتابزده عنوان اشتباه یا تأخیر در گروهی که مهلتش شروع شده، هر دو میتواند مشکلساز باشد.
مطالب و خدمات مرتبط
وضعیت ثبتی ملک را قبل از ثبت ادعا روشن کنید
تاریخ سند، نوع حق، زنجیره قولنامهها و نقشه ملک باید همزمان بررسی شوند تا مشخص شود چه ادعایی ثبت و پس از آن چه اقدام ثبتی یا قضایی انجام شود.
تماس با وکیل ارسال درخواست مشاورهاین مطلب راهنمای عمومی است و جایگزین بررسی اختصاصی سند، قرارداد، سابقه ثبتی و مهلت پرونده نیست. به علت اجرای مرحلهای سامانه، اعلانهای رسمی بعدی نیز باید کنترل شوند.