راهنمای قلمرو و زمان اجرای ماده ۱ قانون الزام
به‌روزرسانی: مهر ۱۴۰۵معاملات مشمول قانون الزام کدام‌اند و قانون از چه تاریخی اجرا می‌شود؟
کدام قرارداد ملکی باید رسمی ثبت شود؟ تفاوت تاریخ اجرای قانون، اسناد حدنگار جدید و مهلت سامانه ثبت ادعا چیست؟
تاریخ‌های مهم اجرای قانون بررسی قرارداد و وضعیت سندپاسخ کوتاه: معاملات مشمول قانون الزام فقط خریدوفروش ملک نیستند؛ انتقال مالکیت، برخی حقوق انتفاعی، حق ارتفاق، وقف، رهن، اجاره‌های بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش و تعهد به انجام این اعمال نیز در ماده ۱ آمده‌اند. خود قانون از ۳ تیر ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شده، اما شروع ضمانت‌اجرای ماده ۱ برای تمام املاک، یک تاریخ یکسان ندارد.
معاملات مشمول قانون الزام به ثبت رسمی کدام‌اند؟
ملاک ماده ۱، موضوع و نتیجه حقوقی توافق است، نه فقط نامی که بالای قرارداد می‌نویسیم. موارد اصلی عبارت‌اند از:
- انتقال مالکیت عین ملک: مانند فروش، صلح یا هبه زمین، خانه، آپارتمان و سهم مشاع؛ رایگان‌بودن انتقال، آن را از شمول قانون خارج نمی‌کند.
- انتقال حق انتفاع: حق انتفاع عمری و حق انتفاع رقبی برای مدت بیش از دو سال، با توجه به عبارت ماده ۱؛ مثلاً واگذاری حق استفاده از خانه برای مدت عمر یک شخص یا برای پنج سال.
- انتقال حق ارتفاق: مانند حق عبور یا مجرای آب در ملک دیگری؛ برای این مورد، ماده ۱ شرط «بیش از دو سال» مقرر نکرده است.
- وقف و رهن ملک: رهن در اینجا یعنی وثیقه قراردادن ملک برای دین؛ نه صرف مبلغ ودیعه‌ای که عرفاً در اجاره «رهن» نامیده می‌شود.
- انتقال منافع برای بیش از دو سال: از جمله اجاره سه‌ساله. اجاره دقیقاً دوساله، از جهت این بند مشمول نیست؛ اما این به معنی نبود تکلیف ثبت بر اساس سایر قوانین نیست.
- اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان: پیش‌فروش به شکل سهمی از عرصه یا اعیان نیز در قانون ذکر شده است.
- تعهد به انجام موارد بالا: صرف استفاده از عنوان «قولنامه» یا «تعهد به فروش» راهی برای کنارگذاشتن حکم ماده ۱ نیست.
در قرارداد مشارکت در ساخت نیز باید تعهدات واقعی، انتقال سهم و وضعیت پیش‌فروش بررسی شود؛ عنوان «مشارکت» به‌تنهایی تعیین‌کننده نیست.
قانون الزام از چه تاریخی اجرا می‌شود؟
برای پاسخ دقیق، سه موضوع را از هم جدا کنید:
۱. تاریخ لازم‌الاجراشدن خود قانون: ۳ تیر ۱۴۰۳
قانون از این تاریخ وارد مرحله اجرا شده است؛ اما نمی‌توان نتیجه گرفت که تمام قولنامه‌ها درباره تمام املاک، از همین روز یک حکم دارند. خود ماده ۱ و تبصره‌های آن، زمان‌بندی و احکام انتقالی متفاوتی پیش‌بینی کرده‌اند.
۲. اسناد حدنگار جدید: از تاریخ صدور سند
طبق تبصره ۴ ماده ۱، درباره ملکی که پس از لازم‌الاجراشدن قانون، سند مالکیت حدنگار برای آن صادر می‌شود، مفاد ماده ۱ از تاریخ صدور همان سند اجرا می‌شود؛ حتی اگر سامانه ماده ۱۰ راه‌اندازی نشده باشد. بنابراین برای معاملات بعدی چنین ملکی، نباید منتظر مهلت عمومی یک‌ساله ماند.
۳. قاعده عمومی ماده ۱: یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه
صدر ماده ۱، شروع قاعده عمومی را به گذشت یک سال از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ وابسته کرده است. دسترسی آزمایشی به سامانه یا انتشار خبر آماده‌بودن آن، جای اعلان رسمی را نمی‌گیرد.
بر اساس اعلان منتشرشده در ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵، تاریخ راه‌اندازی رسمی برای املاکی که از ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ سند حدنگار گرفته‌اند، ۱ خرداد ۱۴۰۵ تعیین شده است. برای اسناد صادرشده از اول خرداد تا اعلان مرحله بعد، تاریخ صدور سند ملاک راه‌اندازی است و سایر املاک تابع اعلان مربوط به خود هستند.
در نتیجه، برای گروه نخست، موعد یک‌ساله صدر ماده ۱ به ۱ خرداد ۱۴۰۶ می‌رسد؛ البته ملکی که قبلاً مشمول تبصره ۴ شده است، از قبل تابع ماده ۱ بوده و این تاریخ، مهلت تازه‌ای برای معامله عادی آن ایجاد نمی‌کند.
اگر معامله مشمول قانون ثبت نشود، چه می‌شود؟
پس از فرارسیدن زمان اجرای ماده ۱ برای ملک و عمل حقوقی موردنظر، ثبت‌نکردن می‌تواند امکان استناد و رسیدگی به دعاوی ناشی از آن را به‌شدت محدود کند. از جمله، دعوای اثبات معامله، الزام به تنظیم سند یا اجرای تعهدات آن، در حدود حکم ماده ۱ قابل استماع نخواهد بود؛ قانون، دعوای استرداد عوضین را استثنا کرده است.
این حکم را نباید بدون بررسی وضعیت زمانی و ثبتی، به همه قراردادهای گذشته تعمیم داد یا صرفاً معادل «بطلان همه معاملات عادی» دانست. برای قراردادهای پیشین، احکام انتقالی، از جمله تبصره ۵ ماده ۱ و ماده ۱۰، اهمیت دارند. توضیح بیشتر را در مقاله اعتبار قولنامه‌های قدیمی بعد از قانون الزام بخوانید.
پیش از معامله، این چهار مورد را کنترل کنید
- ماهیت قرارداد: انتقال مالکیت است، اجاره، پیش‌فروش یا تعهد به انتقال؟
- وضعیت سند: سند حدنگار چه تاریخی صادر شده و مالک رسمی چه کسی است؟
- زمان توافق: معامله قبل یا بعد از اجرای ماده ۱ برای همان ملک واقع شده است؟
- نوع ثبت: ثبت رسمی معامله انجام شده یا فقط کد رهگیری، پیش‌نویس یا ثبت ادعا در اختیار دارید؟ این موارد هم‌معنا نیستند.
اگر فروشنده برای انتقال رسمی همکاری نمی‌کند، پیش از تنظیم دادخواست، شرایط پرونده را با راهنماهای دسته الزام به تنظیم سند و انتقال رسمی تطبیق دهید.
پرسش‌های متداول
آیا اجاره یک‌ساله هم مشمول ماده ۱ است؟
از جهت انتقال منافع، ماده ۱ مدت بیش از دو سال را ذکر کرده است. بااین‌حال، تکالیف ثبت اجاره بر اساس قوانین دیگر باید جداگانه بررسی شود؛ کوتاه‌مدت‌بودن به معنی آزادی از هر نوع ثبت نیست.
آیا ارث هم معامله مشمول ثبت ماده ۱ است؟
انتقال قهری بر اثر فوت، قرارداد فروش یا عمل حقوقی اختیاری وراث نیست. خود ماده ۱ نیز وارث مالک رسمی را به رسمیت شناخته است؛ اما فروش یا صلح بعدی وراث باید مستقل بررسی شود.
آیا داشتن کد رهگیری بنگاه کافی است؟
صرف داشتن کد رهگیری، بدون احراز ثبت رسمی عمل حقوقی در مسیر قانونی، کافی نیست. باید معلوم شود سند نهایی چیست و در کدام سامانه و با چه اثر حقوقی ثبت شده است.
تاریخ سند و قرارداد را کنار هم بررسی کنید
برای تعیین تکلیف معامله، تصویر سند، قرارداد و تاریخ‌های مؤثر را آماده کنید؛ پاسخ صرفاً با دیدن عنوان «قولنامه» یا «سند سبز» مشخص نمی‌شود.
درخواست بررسی حقوقی معامله