ملک در رهن بانک است؛ دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند چگونه مطرح می‌شود؟
تحلیل رأی وحدت‌رویه شماره ۸۳۲ دیوان عالی کشور، حقوق بانک مرتهن، خواندگان دعوا و خواسته‌های لازم برای گرفتن سند رسمی
به‌روزرسانی: شهریور ۱۴۰۵
ممکن است خریدار پس از امضای مبایعه‌نامه متوجه شود سند ملک در رهن بانک است؛ یا از ابتدا بداند که فروشنده برای ساخت ساختمان، خرید ملک یا دریافت تسهیلات، پلاک ثبتی را وثیقه گذاشته است. در هر دو حالت، وجود قرارداد فروش به‌تنهایی قید رهن را از سند حذف نمی‌کند. بانک همچنان نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم دارد و تا زمانی که طلب و حقوق قانونی او تأمین یا پرداخت نشود، انتقال آزاد و بدون رهن با مانع روبه‌رو است.
بااین‌حال، پاسخ حقوقی این نیست که هر معامله نسبت به ملک مرهونه الزاماً باطل است. رأی وحدت‌رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، دعوای خریدار برای الزام فروشنده مال مرهونه به فک رهن را قابل پذیرش شناخته است؛ مشروط به اینکه حق مرتهن تأمین یا طلب او پرداخت شود. بنابراین باید میان اعتبار رابطه خریدار و فروشنده، حق مقدم بانک و امکان اجرای انتقال رسمی تفکیک کرد.
پاسخ کوتاه: خریدار ملک در رهن چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
اگر فروشنده تعهد کرده ملک را آزاد و با سند رسمی منتقل کند، خریدار می‌تواند حسب مفاد قرارداد و وضعیت ثبتی، الزام او به پرداخت بدهی، فک رهن و تنظیم سند رسمی را بخواهد. رأی وحدت‌رویه ۸۳۲ نیز اصل قابلیت پذیرش دعوای الزام به فک رهن علیه فروشنده را تأیید کرده است. اما دادگاه با صدور حکم، طلب بانک را ساقط نمی‌کند و اجرای حکم باید با حفظ کامل حقوق مرتهن انجام شود.
وجود رهن، به‌خودی‌خود مانع پذیرش دعوای الزام فروشنده به فک رهن نیست؛ ولی آزادسازی ملک زمانی ممکن است که حقوق بانک یا مرتهن تأمین یا طلب او تأدیه شود.
رهن ملک چه اثری بر مالکیت و انتقال دارد؟
با انعقاد عقد رهن، مالکیت ملک از راهن به بانک منتقل نمی‌شود. فروشنده یا راهن همچنان مالک عین است؛ اما مرتهن نسبت به ملک حق عینی تبعی و حق تقدم پیدا می‌کند. اگر بدهی در موعد پرداخت نشود، مرتهن می‌تواند مطابق مقررات اجرای اسناد رسمی و ماده ۳۴ قانون ثبت، وصول طلب خود را از محل مال مورد وثیقه پیگیری کند.
ماده ۷۹۳ قانون مدنی نیز راهن را از تصرفی که منافی حق مرتهن باشد منع کرده، مگر آنکه مرتهن اجازه دهد. بنابراین مالکیت فروشنده باقی است، اما اختیار او در انجام تصرفاتی که حق بانک را تضعیف می‌کند مطلق نیست.
آیا فروش ملک در رهن بانک باطل است؟
نمی‌توان بدون توجه به نوع معامله و اثر آن بر حق مرتهن، حکم کلی به بطلان تمام معاملات ملک مرهونه داد. معیار ماده ۷۹۳ قانون مدنی، منافی‌بودن تصرف با حق مرتهن است. از سوی دیگر، رأی وحدت‌رویه ۸۳۲ تصریح دارد که اگر حق مرتهن به نحوی تأمین یا طلب او پرداخت شود، بیع عین مرهونه با حق مرتهن منافات ندارد و دعوای الزام فروشنده به فک رهن قابل پذیرش است.
این رأی را نباید به معنای بی‌اثرشدن سند رهنی یا امکان اجبار بانک به چشم‌پوشی از طلب دانست. ممکن است قرارداد میان خریدار و فروشنده منشأ تعهد باشد، اما تا زمان فک رهن یا انتقال رسمی با حفظ حقوق مرتهن، بانک همچنان می‌تواند حقوق قانونی خود را نسبت به وثیقه اعمال کند.
همان‌طور که عبارت «فروشنده مالک است، پس بانک دیگر حقی ندارد» نیز نادرست است. نتیجه پرونده به زمان رهن و معامله، مفاد قرارداد، وضعیت بدهی، نحوه تأمین حق مرتهن و خواسته‌های دادخواست بستگی دارد.
رأی وحدت‌رویه شماره ۸۳۲ چه می‌گوید؟
هیأت عمومی با این مبنا که مالکیت عین پس از رهن برای راهن باقی می‌ماند و مرتهن دارای حق عینی برای استیفای طلب از وثیقه است، اعلام کرد هرگاه حق مرتهن تأمین یا طلب او پرداخت شود، بیع عین مرهونه با حقوق مرتهن تعارض ندارد و دعوای الزام به فک رهن علیه فروشنده مال مرهونه قابل پذیرش است.
اهمیت رأی در این است که فروشنده نمی‌تواند صرفاً با استناد به رهن‌بودن ملک، دعوای خریدار را غیرقابل استماع معرفی کند؛ به‌خصوص هنگامی که خود او تعهد کرده بدهی را بپردازد، ملک را از رهن خارج کند و سند رسمی انتقال دهد. در عین حال، حکم فک رهن باید به‌گونه‌ای اجرا شود که تمام حقوق قانونی مرتهن رعایت شود.
رأی ۸۳۲ مستقیماً درباره «قابلیت پذیرش دعوای الزام فروشنده مال مرهونه به فک رهن با پرداخت حقوق مرتهن» صادر شده است. بنابراین نباید آن را بدون بررسی به موضوعاتی مانند ابطال سند رهنی، اعتراض به مبلغ بدهی بانکی، توقف مزایده یا رهنی که پس از معامله خریدار ایجاد شده تعمیم داد؛ هرکدام از این موارد ممکن است خواسته و خواندگان دیگری داشته باشد.
رابطه رأی وحدت‌رویه ۸۳۲ با رأی وحدت‌رویه ۶۲۰
رأی وحدت‌رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۰۸/۲۰ مقرر کرده بود معاملات مالک نسبت به مال مرهونه، هرگاه بالفعل یا بالقوه منافی حق مرتهن باشد، نافذ نیست. موضوع پرونده آن رأی، انتقال سرقفلی مغازه مرهونه بدون اذن مرتهن بود.
رأی ۸۳۲ رأی ۶۲۰ را کنار نگذاشته است؛ بلکه تصریح می‌کند در فرضی که حقوق مرتهن تأمین یا طلب او تأدیه شود، بیع با حقوق مرتهن و رأی ۶۲۰ منافاتی ندارد. جمع دو رأی چنین است:
| رأی | قاعده اصلی | اثر عملی |
|---|---|---|
| رأی وحدت‌رویه ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶/۰۸/۲۰ | تصرف منافی حق مرتهن، بدون اذن او نافذ نیست. | معامله نباید حق عینی و تقدم مرتهن را تضعیف یا از بین ببرد. |
| رأی وحدت‌رویه ۸۳۲ ـ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ | با تأمین حق مرتهن یا پرداخت طلب او، بیع منافاتی با حق مرتهن ندارد و دعوای فک رهن علیه فروشنده پذیرفتنی است. | رهن‌بودن ملک به‌تنهایی موجب رد دعوای خریدار برای الزام فروشنده به فک رهن نمی‌شود. |
تفاوت وضعیت‌های رایج
۱. ملک پیش از فروش در رهن بوده است
این فرض، نزدیک‌ترین وضعیت به رأی وحدت‌رویه ۸۳۲ است. اگر فروشنده متعهد به فک رهن و انتقال سند شده باشد، خریدار می‌تواند اجرای تعهد را بخواهد. میزان بدهی، سررسید تسهیلات، شرایط سند رهنی و امکان پرداخت طلب بانک باید روشن شود.
۲. فروشنده پس از فروش، ملک را در رهن بانک گذاشته است
در این حالت، زمان قرارداد خریدار، زمان تنظیم سند رهنی، آگاهی یا عدم آگاهی بانک، رسمی یا عادی‌بودن حقوق خریدار و قانون حاکم اهمیت ویژه دارد. دعوای ساده فک رهن همیشه کافی نیست و ممکن است تعرض به سند رهنی، اثبات حق مقدم یا دعوای متناسب دیگری لازم باشد. رأی ۸۳۲ به‌تنهایی پاسخ تمام این وضعیت نیست.
۳. بدهی تسویه شده ولی بانک فک رهن نمی‌کند
اگر اصل طلب، سود و هزینه‌های قانونی مطابق تسویه معتبر پرداخت شده، اما مرتهن از صدور نامه یا انجام تشریفات فک رهن امتناع می‌کند، جهت دعوا متوجه خود مرتهن نیز می‌شود. رسیدهای پرداخت، مفاصاحساب و مکاتبات بانک در این پرونده تعیین‌کننده‌اند.
۴. خریدار پذیرفته وام را ادامه دهد
توافق خریدار و فروشنده برای پرداخت اقساط، به‌خودی‌خود بدهکار تسهیلات را نزد بانک تغییر نمی‌دهد. انتقال بدهی، جایگزینی وثیقه‌گذار یا انتقال رسمی ملک با بقای رهن تابع قرارداد بانکی، مقررات ثبتی و موافقت‌های لازم است. تا زمانی که بانک این تغییر را نپذیرفته، توافق خصوصی دو طرف الزاماً در برابر بانک قابل استناد نیست.
۵. فقط یک واحد از ساختمانِ دارای سند مادر مرهونه فروخته شده است
اگر کل پلاک مادر در رهن باشد، خریدار یک واحد نمی‌تواند بدون بررسی موافقت بانک، میزان سهم مورد وثیقه، پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی، فک رهن همان واحد را قطعی فرض کند. ممکن است بانک برای فک رهن تدریجی واحدها مبلغ یا شرایط مشخصی تعیین کرده باشد. قرارداد سازنده با بانک و جدول فک رهن واحدها باید بررسی شود.
دعوای فک رهن و تنظیم سند علیه چه کسانی مطرح می‌شود؟
| خواسته و وضعیت | خواندگان احتمالی | نکته |
|---|---|---|
| الزام فروشنده به پرداخت بدهی و فک رهن | فروشنده متعهد و حسب مورد مالک رسمی | رأی ۸۳۲، قابلیت پذیرش دعوا علیه فروشنده مال مرهونه را تأیید کرده است. |
| الزام به تنظیم سند رسمی پس از فک رهن | فروشنده، مالک رسمی و حلقه‌های لازم زنجیره انتقال | کسی که سند رسمی به نام اوست باید برای انتقال نهایی در پرونده حضور داشته باشد. |
| بانک پس از تسویه از فک رهن امتناع می‌کند | بانک یا مرتهن و اشخاص متعهد مرتبط | اثبات پرداخت کامل یا تحقق سبب قانونی فک رهن ضروری است. |
| ابطال سند رهنی یا تعرض به حق بانک مطالبه می‌شود | بانک، طرف‌های سند رهنی و سایر اشخاص ذی‌نفع | نمی‌توان بدون حضور دارنده حق، سند یا حق عینی او را بی‌اثر کرد. |
| ملک وارد عملیات اجرایی یا مزایده شده است | اشخاص پرونده اجرایی و منتقل‌الیه احتمالی، متناسب با اعتراض | صرف دادخواست فک رهن معمولاً عملیات اجرایی را متوقف نمی‌کند. |
خیر، حکم مطلق وجود ندارد. اگر خواسته صرفاً الزام فروشنده به پرداخت بدهی و فراهم‌کردن فک رهن باشد، رأی ۸۳۲ دعوا علیه فروشنده را قابل پذیرش دانسته است. اما هرجا از بانک انجام عملی خواسته شود یا اعتبار سند رهنی، مبلغ طلب، اجرائیه یا مزایده مورد تعرض قرار گیرد، حضور بانک و سایر صاحبان حق باید جداگانه بررسی شود.
چه خواسته‌هایی باید در دادخواست نوشته شود؟
در پرونده‌ای که خریدار سند آزاد می‌خواهد، عنوان کلی «الزام به تنظیم سند» ممکن است کافی نباشد. بسته به قرارداد و گردش ثبتی، ترکیبی از خواسته‌های زیر مطرح می‌شود:
- الزام فروشنده به پرداخت مطالبات قانونی مرتهن و انجام مقدمات فک رهن؛
- الزام به فک رهن از پلاک ثبتی مورد معامله؛
- الزام مالک رسمی به تنظیم سند رسمی انتقال پس از فک رهن؛
- الزام به اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی، اگر موضوع معامله آپارتمان فاقد سند مستقل باشد؛
- الزام به تحویل ملک، در صورت انجام‌نشدن تعهد تحویل؛
- مطالبه وجه التزام یا خسارت قراردادی، در صورت تحقق شرایط آن؛
- حسب مورد، ابطال سند رهنی، ابطال اجرائیه یا اعتراض به عملیات اجرایی؛ فقط زمانی که مبنای مستقل قانونی وجود داشته باشد؛
- مطالبه هزینه دادرسی، کارشناسی و حق‌الوکاله در حدود مقررات.
اگر خریدار با انتقال رسمی ملک همراه با بقای رهن موافق است، خواسته «تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن» با خواسته «فک رهن و سپس انتقال سند آزاد» یکسان نیست. انتخاب میان این دو مسیر باید با توجه به قرارداد، هدف خریدار، رضایت‌ها و امکان ثبتی انتقال انجام شود.
نمونه عمومی ستون خواسته
- الزام خوانده ردیف اول، فروشنده، به ایفای تعهدات قراردادی موضوع مبایعه‌نامه مورخ … و پرداخت مطالبات قانونی مرتهن برای آزادسازی پلاک ثبتی … اصلی از … فرعی، بخش ثبتی … .
- الزام خوانده یا خواندگان مسئول به فک رهن از پلاک ثبتی مذکور، با رعایت کامل حقوق مرتهن.
- الزام مالک رسمی به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش‌دانگ/… دانگ از ملک به نام خواهان، پس از رفع قید رهن و سایر موانع قانونی.
- حسب وضعیت ملک، الزام به اخذ پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سایر مقدمات ضروری انتقال.
- محکومیت خوانده متعهد به پرداخت وجه التزام قراردادی از تاریخ … تا اجرای تعهد، در صورت احراز شرایط قراردادی و قانونی.
- مطالبه هزینه دادرسی، حق‌الوکاله و سایر خسارات قابل مطالبه.
این نمونه برای کپی مستقیم در هر پرونده نیست. ممکن است قرارداد فقط انتقال با حفظ رهن را اجازه داده باشد، ملک چند مالک داشته باشد، بانک طلبی بیش از ارزش باقیمانده ثمن مطالبه کند یا عملیات اجرایی آغاز شده باشد. در این موارد، خواسته و ترتیب خواندگان باید تغییر کند.
اگر فروشنده پس از صدور حکم بدهی بانک را نپردازد چه می‌شود؟
صدور حکم فک رهن به معنی پرداخت بدهی توسط دادگاه نیست. ابتدا باید مبلغ دقیق مطالبات و شرایط آزادسازی وثیقه مشخص شود. اگر انجام تعهد توسط شخص دیگری ممکن باشد، قواعد اجرای احکام درباره انجام عمل به هزینه محکوم‌علیه قابل بررسی است. در برخی قراردادها نیز می‌توان باقیمانده ثمن را، در حدود مفاد قرارداد و حکم، برای پرداخت طلب مرتهن و فک رهن به کار برد.
اما اگر خریدار شخصاً بدهی را بدون دستور، توافق یا چارچوب روشن پرداخت کند، امکان و میزان رجوع او به فروشنده ممکن است محل اختلاف شود. پیش از پرداخت باید میزان بدهی، منبع پرداخت، نحوه احتساب از باقیمانده ثمن و تعهد فروشنده به بازپرداخت یا تهاتر، مستند و قابل اثبات شود.
اگر قرار است بخشی از ثمن صرف تسویه بانک شود، بهتر است مسیر پرداخت مستقیم به مرتهن، میزان بدهی و اثر آن بر تعهدات خریدار در قرارداد، صورت‌جلسه یا تصمیم قضایی روشن باشد.
اگر بانک اجرائیه صادر کرده یا ملک در آستانه مزایده باشد
اقامه دعوای الزام به فک رهن یا تنظیم سند، به‌تنهایی سبب توقف عملیات اجرایی ثبت یا مزایده نمی‌شود. برای توقف، باید مبنای قانونی و تصمیم مرجع صالح وجود داشته باشد. اعتراض به دستور اجرا، عملیات اجرایی، ارزیابی، مزایده یا سند انتقال اجرایی هرکدام مقررات و مهلت‌های خاص خود را دارند.
اگر مزایده انجام شده یا سند انتقال اجرایی صادر شده باشد، وضعیت بسیار متفاوت از پرونده‌ای است که فقط قید رهن روی سند وجود دارد. در چنین شرایطی، تاریخ ابلاغ‌ها، مرحله عملیات اجرایی، پرداخت‌های انجام‌شده و شخصی که مال به او منتقل شده باید فوراً بررسی شود. رأی وحدت‌رویه ۸۳۲ به‌تنهایی مزایده یا سند انتقال اجرایی را بی‌اعتبار نمی‌کند.
پیش از طرح دعوا چه مدارکی باید بررسی شود؟
- پاسخ استعلام ثبتی روز: مالک رسمی، نوع رهن، شماره سند رهنی، بازداشت‌ها و انتقال‌های بعدی مشخص شود.
- مبایعه‌نامه و الحاقیه‌ها: تعهد فک رهن، موعد حضور در دفترخانه، باقیمانده ثمن و وجه التزام دقیقاً خوانده شود.
- سند رهنی و قرارداد تسهیلات: راهن، بدهکار، مبلغ، سررسید، وثایق دیگر و شرایط آزادسازی ملک بررسی شود.
- مانده بدهی معتبر: مبلغ اعلامی بانک با پرداخت‌ها، اقساط، جرایم و هزینه‌های قانونی تطبیق داده شود.
- زنجیره مالکیت: اگر فروشنده مالک رسمی نیست، مالک ثبتی و فروشندگان واسطه شناسایی شوند.
- وضعیت آپارتمان: پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، سند مادر و امکان فک رهن واحد به‌صورت مستقل بررسی شود.
- وضعیت اجرایی بانک: صدور اجرائیه، ارزیابی، آگهی مزایده و انتقال اجرایی کنترل شود.
- آمادگی خریدار: پرداخت باقیمانده ثمن و انجام تعهدات خریدار قابل اثبات باشد.
اثر قانون الزام به ثبت رسمی و سامانه ثبت ادعا
اگر حق خریدار بر مبنای مبایعه‌نامه عادی ایجاد شده باشد، تاریخ قرارداد، تاریخ صدور سند حدنگار، وضعیت راه‌اندازی رسمی سامانه‌ها و شمول مواد ۱ و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید بررسی شود. در فرض شمول ماده ۱۰، ثبت ادعا ممکن است پیش از اقدام قضایی برای اخذ سند رسمی لازم باشد؛ اما ثبت ادعا قید رهن را حذف نمی‌کند و حق بانک را از بین نمی‌برد.
ادعا، نقشه و دادخواست نیز باید از نظر ملک، مساحت و حق مورد مطالبه با یکدیگر منطبق باشند. اگر پلاک مادر در رهن است و ادعا فقط نسبت به یک واحد آپارتمان ثبت شده، وضعیت عرصه، اعیان، سهم واحد و امکان تفکیک و فک رهن باید هماهنگ بررسی شود.
اشتباهات رایج خریداران ملک مرهونه
- فرض اینکه رأی ۸۳۲ موجب بطلان خودکار حق بانک شده است؛
- طرح خواسته تنظیم سند بدون درخواست فک رهن یا تعیین تکلیف حقوق مرتهن؛
- طرف دعوا قراردادن بانک در پرونده‌ای که هیچ خواسته‌ای علیه او وجود ندارد، یا برعکس، حذف بانک هنگام تعرض به سند و حق او؛
- پرداخت بدهی فروشنده بدون تعیین اثر آن بر باقیمانده ثمن و حق رجوع؛
- بی‌توجهی به تفاوت رهن پیش از معامله و رهن پس از معامله؛
- یکسان دانستن ملک مرهونه با ملک بازداشت‌شده؛
- نادیده‌گرفتن عملیات اجرایی و تصور اینکه ثبت دادخواست، مزایده را متوقف می‌کند؛
- مطالبه فک رهن یک واحد، بدون بررسی رهن سند مادر و شرایط بانک برای آزادسازی واحدها.
پرسش‌های متداول
آیا بانک می‌تواند با وجود مبایعه‌نامه خریدار، ملک را به مزایده بگذارد؟
تا زمانی که حق عینی بانک نسبت به وثیقه برقرار است، اصل قرارداد خریدار به‌تنهایی حق بانک را از بین نمی‌برد. امکان و نحوه اعتراض خریدار به زمان ایجاد حق او، زمان رهن، وضعیت رسمی اسناد و مرحله عملیات اجرایی بستگی دارد.
آیا رأی وحدت‌رویه ۸۳۲ معامله ملک در رهن را در همه موارد صحیح می‌داند؟
خیر. رأی ناظر به فرضی است که حقوق مرتهن تأمین یا طلب او پرداخت شود و بر قابلیت پذیرش دعوای الزام فروشنده به فک رهن تأکید دارد. از آن نمی‌توان صحت مطلق هر معامله منافی حق مرتهن را نتیجه گرفت.
برای دعوای فک رهن، بانک حتماً باید خوانده باشد؟
خیر؛ پاسخ به خواسته بستگی دارد. اگر فروشنده باید بدهی را بپردازد و رهن را آزاد کند، دعوا می‌تواند متوجه فروشنده باشد. اگر انجام عمل از خود بانک مطالبه شود یا سند رهنی و عملیات اجرایی بانک مورد تعرض باشد، حضور بانک و سایر صاحبان حق باید بررسی شود.
می‌توان هم‌زمان فک رهن و تنظیم سند رسمی را مطالبه کرد؟
بله، در بسیاری از پرونده‌ها این دو خواسته همراه یکدیگر مطرح می‌شوند تا پس از آزادسازی ملک، انتقال رسمی انجام شود. مقدمات دیگری مانند پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی نیز ممکن است لازم باشد.
اگر مبلغ بدهی بانک از باقیمانده ثمن بیشتر باشد چه می‌شود؟
خریدار الزام قانونی ندارد بدون بررسی قرارداد، مازاد بدهی فروشنده را از دارایی خود بپردازد. امکان الزام فروشنده، پرداخت توسط خریدار و رجوع، فسخ یا مطالبه خسارت باید بر اساس قرارداد و امکان واقعی انتقال بررسی شود.
مرجع صالح رسیدگی کجاست؟
از نظر صلاحیت محلی، دعاوی مربوط به حقوق بر مال غیرمنقول اصولاً در مرجع قضایی صالح محل وقوع ملک مطرح می‌شوند. تعیین مرجع از حیث نوع و درجه، هزینه دادرسی و تقویم خواسته باید با توجه به خواسته‌های دقیق و مقررات جاری انجام شود.
پیش از دادخواست، سند رهنی و پرونده بانک را بررسی کنید
در این پرونده‌ها، انتخاب اشتباه خوانده یا خواسته ممکن است حکم را غیرقابل اجرا کند و هم‌زمان عملیات اجرایی بانک نیز ادامه یابد. مبایعه‌نامه، پاسخ ثبتی، سند رهنی و مانده بدهی باید کنار هم بررسی شوند.
منابع: مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱، ۲۲۲، ۷۷۱، ۷۸۱، ۷۹۳ و ۷۹۴ قانون مدنی؛ ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک؛ ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی؛ ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی؛ رأی وحدت‌رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور؛ رأی وحدت‌رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۰۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور؛ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
این مطلب راهنمای عمومی است. اعتبار قرارداد، مبلغ و منشأ بدهی، تقدم حقوق، خواندگان و خواسته‌های لازم باید با اسناد همان پرونده بررسی شود.