ملک بعد از مبایعه‌نامه بازداشت شده است؛ خریدار چگونه رفع بازداشت بگیرد؟
بررسی مواد ۵۶، ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، مرجع صالح، مدارک لازم و تفاوت بازداشت قضایی با اجرای ثبت
به‌روزرسانی: شهریور ۱۴۰۵
یکی از اختلافات پرتکرار ملکی زمانی ایجاد می‌شود که خریدار با مبایعه‌نامه، آپارتمان یا زمینی را می‌خرد اما پیش از انتقال سند رسمی متوجه می‌شود ملک بابت بدهی فروشنده بازداشت شده است. در این راهنمای رفع بازداشت ملک با مبایعه‌نامه توضیح می‌دهیم خریدار در هر نوع توقیف باید از چه مسیری اقدام کند. در این وضعیت، نام فروشنده هنوز در دفتر املاک دیده می‌شود و طلبکار نیز با اتکا به همین وضعیت، مال را متعلق به بدهکار معرفی کرده است.
راه رفع بازداشت در همه پرونده‌ها یکسان نیست. تاریخ معامله و توقیف، نوع دلیل خریدار، مرجعی که دستور بازداشت داده، مرحله عملیات اجرایی و وضعیت ثبتی روز ملک باید کنار هم بررسی شود. اشتباه در تشخیص هرکدام می‌تواند باعث شود خریدار دادخواست الزام به سند بدهد، در حالی که ملک همچنان در بازداشت است و امکان انتقال آن وجود ندارد.
اولین بررسی: معامله زودتر بوده یا بازداشت؟
نقطه شروع، مقایسه دقیق زمان ایجاد حق خریدار با تاریخ و ساعت بازداشت ملک است. نتیجه حقوقی این دو حالت یکسان نیست:
ملک از طرف کدام مرجع بازداشت شده است؟
پیش از انتخاب عنوان شکایت باید معلوم شود بازداشت از کجا آمده است. استفاده از عبارت کلی «دادخواست رفع توقیف ملک» برای همه این وضعیت‌ها دقیق نیست.
| منشأ بازداشت | مسیر اصلی قابل بررسی | نکته مهم |
|---|---|---|
| اجرای حکم حقوقی دادگاه | اعتراض ثالث اجرایی بر اساس مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی | اعتراض باید به دادگاهی ارائه شود که عملیات اجرا تحت نظر آن انجام می‌شود. |
| اجرای ثبت؛ مانند سند رهنی، چک یا مهریه ثبتی | حسب موضوع، شکایت از عملیات اجرایی ثبت یا طرح دعوای ماهوی اثبات حق و توقف/ابطال عملیات | شکایت اداری از نحوه اجرا با ادعای ماهوی مالکیت شخص ثالث یکی نیست. |
| دستور بازپرس یا دادگاه کیفری | اعتراض یا درخواست در همان پرونده کیفری و گاهی طریق اعتراض ثالث متناسب | نوع تصمیم، اعم از توقیف موقت، ضبط یا رد مال، تعیین‌کننده است. |
| اجرای مالیاتی یا سایر مراجع خاص | اعتراض طبق قانون و آیین‌نامه خاص همان مرجع و حسب مورد دادگاه صالح | مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ را نباید بدون بررسی، به هر توقیف اداری تعمیم داد. |
مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی چه تفاوتی دارند؟
رفع توقیف مستقیم در فرض ماده ۱۴۶
اگر شخص ثالث نسبت به مال توقیف‌شده اظهار حق کند و ادعای او مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر توقیف است، ماده ۱۴۶ رفع توقیف را پیش‌بینی کرده است. در این حالت، اگر شرایط ماده احراز شود، موضوع بدون نیاز به رسیدگی ماهوی طولانی به شکل مقرر در همان ماده حل می‌شود.
تصمیم رفع توقیف در این فرض را نباید با رأی نهایی صادرشده پس از رسیدگی موضوع ماده ۱۴۷ یکسان دانست. در یک رأی منتشرشده در سامانه ملی آرای قضایی نیز تصمیم مربوط به رفع توقیف بر پایه سند رسمی یا حکم قطعی مقدم، تصمیم اداری و غیرقابل تجدیدنظر شناخته شده است.
رسیدگی قضایی بر اساس ماده ۱۴۷
اگر ادعای خریدار مستند به حکم قطعی یا سند رسمی مقدم نباشد ــ وضعیتی که درباره بیشتر مبایعه‌نامه‌های عادی رخ می‌دهد ــ عملیات اجرایی خودبه‌خود متوقف نمی‌شود. شخص ثالث می‌تواند برای توقف عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود به دادگاه شکایت کند. ماده ۱۴۷ اجازه داده است دادگاه در تمام مراحل، بدون رعایت تشریفات معمول آیین دادرسی مدنی و بدون پرداخت هزینه دادرسی به این شکایت رسیدگی کند.
شرایط رفع بازداشت ملک با مبایعه‌نامه عادی چیست؟
خیر؛ صرف ارائه یک برگه با عنوان مبایعه‌نامه، بازداشت را رفع نمی‌کند. سند عادی مقدم می‌تواند مبنای طرح اعتراض موضوع ماده ۱۴۷ باشد، اما دادگاه باید احراز کند معامله واقعاً پیش از بازداشت و به‌طور معتبر انجام شده و ملک توقیف‌شده همان موضوع قرارداد است.
از سوی دیگر، طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، تاریخ سند عادی فقط درباره اشخاصی که در تنظیم آن شرکت داشته‌اند و وراث و جانشینان آنان معتبر است و در برابر اشخاص ثالث، اعتبار مطلق تاریخ سند رسمی را ندارد. بنابراین طلبکار می‌تواند صوری‌بودن معامله، ساختگی‌بودن تاریخ یا فقدان ارتباط قرارداد با پلاک بازداشت‌شده را مطرح کند.
دادگاه ممکن است مجموعه‌ای از قرائن را بررسی کند: اصالت امضاها، پرداخت واقعی ثمن، تحویل و تصرف، قبوض و مکاتبات، کد رهگیری، شهادت، اقرار فروشنده، تاریخ چک‌ها و انتقال وجه، وکالت‌نامه، مشخصات دقیق پلاک ثبتی و رفتار طرفین پیش و پس از معامله. هیچ‌یک از این موارد به‌تنهایی نسخه ثابت همه پرونده‌ها نیست.
مرجع صالح و طرف‌های اعتراض چه کسانی‌اند؟
در توقیف ناشی از اجرای حکم مدنی، اعتراض ثالث اجرایی باید نزد دادگاهی مطرح شود که اجرای حکم تحت نظر آن انجام می‌شود. اگر توقیف در حوزه قضایی دیگری و از طریق نیابت انجام شده باشد، تعیین مرجع با توجه به حدود نیابت و رأی وحدت‌رویه شماره ۸۰۲ انجام می‌شود؛ بنابراین نباید صرفاً از محل وقوع ملک، مرجع رسیدگی را حدس زد.
مطابق ماده ۱۴۷، مفاد شکایت به طرفین ابلاغ می‌شود. در تنظیم اعتراض، محکوم‌له‌ای که ملک به نفع او توقیف شده و محکوم‌علیه‌ای که ملک به‌عنوان مال او معرفی شده است باید به‌درستی مشخص شوند. اگر سند رسمی ملک به نام شخص دیگری است یا عملیات و انتقال دیگری نیز مورد تعرض قرار می‌گیرد، اشخاص لازم باید متناسب با خواسته افزوده شوند.
آیا اعتراض، مزایده را خودکار متوقف می‌کند؟
خیر. ماده ۱۴۶ تصریح دارد در غیر فرض سند رسمی یا حکم قطعی مقدم، عملیات اجرایی تعقیب می‌شود. بر اساس ماده ۱۴۷، فقط وقتی دلایل شکایت قوی باشد، دادگاه می‌تواند «قرار توقیف عملیات اجرایی» را تا تعیین تکلیف نهایی صادر کند.
این قرار، همان دستور موقت موضوع قانون آیین دادرسی مدنی نیست؛ مبنای ویژه آن ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی است. همچنین بخش پایانی ماده ۱۴۷ که اخذ تأمین را پیش‌بینی کرده، مربوط به رفع توقیف و تحویل مال منقول به معترض است و نباید از آن نتیجه گرفت که صدور قرار توقف عملیات اجرایی درباره ملک همیشه منوط به سپردن تأمین است.
رفع بازداشت در اجرای ثبت چگونه است؟
اگر بازداشت ملک در پرونده اجرای ثبت انجام شده باشد، باید میان دو نوع اعتراض تفکیک کرد:
- شکایت از نحوه عملیات اجرایی: مانند ایراد به ارزیابی، ابلاغ یا اقدامات مأمور اجرا که طبق مقررات اجرای اسناد رسمی، ابتدا در مسیر اداری اجرای ثبت بررسی می‌شود.
- ادعای ماهوی شخص ثالث نسبت به ملک: مانند ادعای خریدار مبنی بر اینکه پیش از بازداشت، ملک را خریده است. این ادعا ممکن است نیازمند رسیدگی دادگاه، اثبات حق و توقف یا ابطال عملیات اجرایی باشد.
رأی وحدت‌رویه شماره ۷۸۴ مورخ ۲۶ آذر ۱۳۹۸ تأکید کرده است مقررات شکایت از عملیات اجرایی ثبت، مانع مراجعه شخص ثالث به دادگاه صالح برای اثبات حق خود نسبت به مال توقیف‌شده نیست. بنابراین نمی‌توان همه اعتراض‌ها را صرفاً با نامه به اداره ثبت یا، برعکس، همه آن‌ها را فقط با دادخواست دادگاه پیگیری کرد.
در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۷۳۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز آمده است اگر ملک از سوی اجرای ثبت توقیف شده باشد، خریدار دارای معامله مقدم می‌تواند حسب مورد دعوای توقف و ابطال عملیات اجرایی ثبتی را مطرح کند. عنوان و طرف‌های دقیق دعوا باید با دیدن پرونده اجرایی، سند لازم‌الاجرا و وضعیت مالکیت تعیین شود.
بازداشت کیفری و مالیاتی چه تفاوتی دارد؟
بازداشت در پرونده کیفری
گاهی بازپرس برای حفظ مال، ملک را توقیف می‌کند؛ گاهی دادگاه درباره رد مال، ضبط یا استرداد آن تصمیم می‌گیرد. روش اعتراض به این تصمیم‌ها یکسان نیست. اگر خود حکم کیفری درباره رد مال به حق شخص ثالث خلل زده باشد، قواعد خاص آیین دادرسی کیفری و رأی وحدت‌رویه شماره ۸۱۸ باید بررسی شود. در نتیجه، ثبت یک اعتراض ثالث اجرایی مدنی بدون دیدن متن دستور یا رأی کیفری ممکن است انتخاب نادرستی باشد.
بازداشت مالیاتی و سایر توقیف‌های اداری
در بازداشت مالیاتی، تأمین اجتماعی یا مراجع اداری خاص، ابتدا باید دستور توقیف، اجراییه و قانون حاکم بر همان مرجع دریافت شود. مهلت، مرجع اعتراض و عنوان درخواست می‌تواند با اجرای احکام مدنی متفاوت باشد. ارجاع خودکار به مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ بدون بررسی مقررات خاص، دقیق نیست.
درخواست‌ها و خواسته‌های صحیح چیست؟
عنوان اقدام باید بر اساس منشأ بازداشت و مرحله پرونده انتخاب شود. در بازداشت قضایی ناشی از اجرای حکم، درخواست‌های اصلی معمولاً حول این موارد تنظیم می‌شوند:
- رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف پلاک ثبتی مشخص؛
- صدور قرار توقیف عملیات اجرایی تا تعیین تکلیف نهایی، با استناد به قوت دلایل؛
- رفع بازداشت از پلاک ثبتی یا سهم مورد ادعای خریدار؛
- حسب ضرورت، احراز وقوع و اعتبار معامله مقدم یا اثبات حق خریدار؛
- پس از رفع مانع، الزام اشخاص لازم به تنظیم سند رسمی و انجام مقدمات انتقال؛
- اگر مزایده یا انتقال اجرایی انجام شده، اعتراض یا ابطال اقدامات بعدی و طرف قراردادن اشخاص لازم حسب وضعیت پرونده.
نمونه عمومی اعتراض ثالث اجرایی نسبت به ملک
موضوع: اعتراض ثالث اجرایی و درخواست توقف عملیات اجرایی و رفع توقیف از پلاک ثبتی …
ریاست محترم شعبه … دادگاه …
احتراماً، در پرونده اجرایی کلاسه …، شش‌دانگ/… دانگ از پلاک ثبتی … اصلی از … فرعی، بخش …، به‌عنوان مال محکوم‌علیه بازداشت شده است؛ در حالی که اینجانب به موجب مبایعه‌نامه مورخ … و پیش از تاریخ بازداشت، ملک مذکور را خریداری کرده‌ام. دلایل پرداخت ثمن، تحویل و تصرف، مدارک مربوط به تاریخ معامله و مشخصات ثبتی ملک پیوست است.
با توجه به تقدم معامله و تعلق حق اینجانب به مال توقیف‌شده، مستنداً به مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی، صدور قرار توقیف عملیات اجرایی به لحاظ قوت دلایل و در نهایت رفع توقیف از پلاک یادشده مورد تقاضاست.
این متن فقط الگوی عمومی است. اگر توقیف از سوی اجرای ثبت، مرجع کیفری یا اداره مالیاتی باشد، یا مزایده و انتقال اجرایی انجام شده باشد، استفاده مستقیم از آن ممکن است اشتباه باشد. شرح معامله، طرف‌های اعتراض و خواسته‌ها باید با مدارک واقعی پرونده منطبق شوند.
چه مدارکی باید ارائه شود؟
- مبایعه‌نامه کامل: تمام صفحات، پیوست‌ها، الحاقیه‌ها و ظهرنویسی‌ها ارائه شود.
- دلایل تاریخ واقعی معامله: کد رهگیری، رسید بنگاه، پیام‌ها، اظهارنامه‌ها، چک‌ها و اسناد بانکی هم‌زمان با قرارداد.
- دلایل پرداخت ثمن: گردش حساب، رسید انتقال وجه، تصویر وصول چک و اقرارهای معتبر.
- دلایل تحویل و تصرف: صورت‌جلسه تحویل، اجاره‌نامه بعدی، قبوض، شارژ ساختمان و شهادت مطلعان حسب مورد.
- مدارک ثبتی: پلاک اصلی و فرعی، بخش ثبتی، میزان سهم، پاسخ استعلام، تاریخ بازداشت و مرجع صادرکننده دستور.
- پرونده اجرایی: اجراییه، دستور توقیف، صورت‌مجلس ارزیابی، آگهی مزایده و گزارش آخرین اقدام اجرا.
- زنجیره انتقال: اگر فروشنده مالک رسمی نبوده، تمام قراردادهای واسطه و مدارک سمت یا وکالت او.
- دلایل فنی تطبیق ملک: در صورت اختلاف، نقشه، پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، شماره واحد، پارکینگ و انباری.
اگر مبایعه‌نامه پس از بازداشت تنظیم شده باشد
ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی هرگونه نقل‌وانتقال قطعی، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف‌شده را باطل و بلااثر اعلام کرده است. ماده ۵۷ نیز قرارداد یا تعهد پس از توقیف را که به زیان محکوم‌له باشد، بدون رضایت کتبی او نافذ نمی‌داند. بنابراین خرید ملکی که قبلاً بازداشت شده، معمولاً نمی‌تواند مبنای کنارزدن حق طلبکار و رفع بازداشت قرار گیرد.
در این حالت باید علاوه بر وضعیت ثبتی و احتمال رضایت محکوم‌له، امکان استرداد ثمن، مطالبه خسارت قراردادی و مسئولیت فروشنده بررسی شود. اگر فروشنده بازداشت را پنهان کرده یا با علم به نداشتن اختیار انتقال، ملک را فروخته باشد، حسب واقعیت پرونده ممکن است جنبه‌های حقوقی یا کیفری جداگانه مطرح شود؛ اما صرف هر فروش پس از توقیف را نباید بدون بررسی، جرم معین نامید.
رابطه رفع بازداشت با الزام به تنظیم سند رسمی
بازداشت، مانع قانونی انتقال رسمی است. بر اساس نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۷۳۶، تا زمانی که ملک از سوی شخص ثالث توقیف است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به مواد ۵۶ و ۵۷ قابل استماع نیست. در عمل، خریدار باید ابتدا یا هم‌زمان و با ترتیب حقوقی صحیح، مانع بازداشت را برطرف کند.
پس از رفع بازداشت نیز باید بررسی شود فروشنده مالک رسمی است یا خیر، ملک در رهن قرار دارد، پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی صادر شده و انتقال دیگری انجام نشده است. رفع بازداشت به‌تنهایی حکم انتقال سند به خریدار محسوب نمی‌شود و الزام به تنظیم سند، خواسته و رسیدگی جداگانه خود را دارد.
اثر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
پس از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قابلیت استناد و استماع اسناد عادی باید با توجه به تاریخ معامله، تاریخ صدور سند حدنگار و زمان اجرای مقررات ماده ۱ بررسی شود. تبصره ۴ ماده ۱ نیز برای املاکی که پس از لازم‌الاجراشدن قانون، سند حدنگار دریافت می‌کنند حکم ویژه دارد. بنابراین نمی‌توان درباره همه مبایعه‌نامه‌های جدید و قدیم یک پاسخ واحد داد.
برای ادعاهای ناشی از اسناد عادی قدیمی که مشمول ماده ۱۰ هستند، ثبت ادعا در سامانه مربوط و سپس پیگیری قضایی یا ثبتی در مهلت قانونی اهمیت دارد. ثبت ادعا به‌تنهایی بازداشت را رفع نمی‌کند و جای اعتراض به عملیات اجرایی یا اثبات حق را نمی‌گیرد؛ اما از دست‌دادن مهلت‌های قانونی می‌تواند امکان استناد به ادعا را تحت تأثیر قرار دهد.
اشتباهات رایج خریداران
- طرح مستقیم الزام به تنظیم سند بدون درخواست رفع بازداشت؛
- فرض اینکه هر مبایعه‌نامه مقدم، توقیف را خودکار از بین می‌برد؛
- اشتباه‌گرفتن اعتراض ثالث اجرایی با اعتراض ثالث نسبت به رأی؛
- ثبت اعتراض بدون درخواست قرار توقف و بی‌توجهی به تاریخ مزایده؛
- طرح اعتراض ماده ۱۴۷ درباره بازداشت ثبتی، کیفری یا مالیاتی بدون بررسی مقررات خاص؛
- طرف دعوا قرار ندادن محکوم‌له، محکوم‌علیه یا اشخاص لازم دیگر؛
- اتکا به اقرار فروشنده بدون دلیل مستقل درباره تاریخ و واقعیت معامله؛
- ذکر نشانی ملک بدون پلاک ثبتی و میزان دقیق سهم؛
- فرض اینکه رفع توقیف، خودبه‌خود به معنای صدور سند مالکیت به نام خریدار است؛
- بی‌توجهی به مقررات قانون الزام و ثبت ادعا در مهلت مقرر.
پرسش‌های متداول
آیا مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری باعث رفع فوری بازداشت می‌شود؟
خیر. کد رهگیری می‌تواند یکی از قرائن تاریخ و ثبت معامله باشد، اما جای سند رسمی مقدم یا حکم قطعی موضوع ماده ۱۴۶ را نمی‌گیرد. در صورت وجود سند عادی، دادگاه معمولاً باید طبق ماده ۱۴۷ اعتبار و تقدم حق خریدار را بررسی کند.
آیا با ثبت اعتراض ثالث اجرایی، مزایده متوقف می‌شود؟
خیر. صرف اعتراض اثر تعلیقی خودکار ندارد. اگر دلایل قوی باشد، باید صدور قرار توقیف عملیات اجرایی موضوع ماده ۱۴۷ درخواست و تصمیم دادگاه اخذ شود.
اعتراض ثالث اجرایی هزینه دادرسی دارد؟
ماده ۱۴۷ رسیدگی به شکایت را بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و بدون پرداخت هزینه دادرسی پیش‌بینی کرده است. با این حال، دعاوی ماهوی تکمیلی مانند ابطال سند یا الزام به تنظیم سند ممکن است هزینه و تشریفات جداگانه داشته باشند.
آیا رأی اعتراض ثالث اجرایی قابل تجدیدنظر است؟
حکم ماهوی صادرشده در رسیدگی موضوع ماده ۱۴۷ طبق رأی وحدت‌رویه شماره ۷۲۵ و قواعد عمومی قابل تجدیدنظر است. این موضوع با تصمیم مستقیم رفع توقیف در فرض سند رسمی یا حکم قطعی مقدم موضوع ماده ۱۴۶ تفاوت دارد.
اگر ملک در اجرای مهریه بازداشت شده باشد چه باید کرد؟
ابتدا باید معلوم شود مهریه از اجرای ثبت پیگیری شده یا اجرای حکم دادگاه خانواده. در حالت اول، مقررات اجرای اسناد رسمی و رأی وحدت‌رویه ۷۸۴ اهمیت دارد؛ در حالت دوم، مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی قابل بررسی است.
اگر فروشنده مالک رسمی ملک نباشد چه می‌شود؟
خریدار باید علاوه بر تقدم قرارداد خود، زنجیره انتقال از مالک رسمی تا فروشنده را اثبات کند. ممکن است مالک رسمی و واسطه‌های لازم نیز در دعاوی ماهوی بعدی طرف قرار گیرند. صرف قرارداد با شخصی که اختیار انتقال نداشته، مالک رسمی را ملزم نمی‌کند.
آیا پس از مزایده هم می‌توان اعتراض کرد؟
ماده ۱۴۷ رسیدگی در تمام مراحل را پذیرفته است، اما پس از مزایده یا صدور سند انتقال اجرایی، نوع درخواست، اشخاص لازم و امکان تعرض به اقدامات انجام‌شده پیچیده‌تر می‌شود. اقدام فوری پیش از انتقال، از ایجاد اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند.
منشأ بازداشت را پیش از طرح دعوا مشخص کنید
تاریخ معامله، دستور توقیف، پرونده اجرایی، آخرین وضعیت ثبتی و مرحله مزایده باید کنار هم بررسی شوند. انتخاب اشتباه مرجع یا عنوان اعتراض ممکن است فرصت جلوگیری از انتقال اجرایی را از بین ببرد.
منابع: مواد ۵۶، ۵۷، ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی؛ ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی؛ مواد ۴۱۷ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی؛ رأی وحدت‌رویه شماره ۷۲۵ مورخ ۱۳۹۱/۴/۲۰؛ رأی وحدت‌رویه شماره ۷۸۴ مورخ ۱۳۹۸/۹/۲۶؛ رأی وحدت‌رویه شماره ۸۰۲ مورخ ۱۳۹۹/۹/۱۸؛ رأی وحدت‌رویه شماره ۸۱۸ مورخ ۱۴۰۰/۱۰/۷؛ نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۷۳۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه؛ رأی منتشرشده درباره ماهیت تصمیم موضوع ماده ۱۴۶؛ مواد ۱ و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
این مقاله راهنمای عمومی است. منشأ و تاریخ توقیف، نوع دلیل خریدار، مرحله اجرا، وضعیت سند و مقررات جاری سامانه ثبت ادعا می‌تواند مسیر هر پرونده را تغییر دهد.