اگر فروشنده آپارتمان قولنامه‌ای سند تفکیکی نگیرد، خریدار چه دعوایی باید مطرح کند؟
برای انتقال رسمی واحدی که پایان‌کار یا صورت‌مجلس تفکیکی ندارد، معمولاً یک خواسته کافی نیست. خریدار باید موانع صدور سند را شناسایی و خواسته‌های لازم را به ترتیب صحیح مطرح کند.
به‌روزرسانی: مرداد ۱۴۰۵
در بسیاری از معاملات، خریدار با یک مبایعه‌نامه عادی واحد آپارتمان را تحویل می‌گیرد و بخش عمده ثمن را نیز می‌پردازد؛ اما فروشنده برای گرفتن پایان‌کار، تفکیک ساختمان و انتقال رسمی اقدامی نمی‌کند. در این وضعیت، مطالبه کلی «سند تفکیکی» کافی نیست؛ زیرا صدور سند مستقل برای واحد نتیجه چند اقدام پی‌درپی است.
دادخواست باید بر اساس وضعیت واقعی سند مادر، قرارداد، پرونده شهرداری و موانع ثبتی تنظیم شود. حذف یکی از مقدمات ضروری ممکن است اجرای حکم را متوقف کند.
چرا برای آپارتمان سند جداگانه صادر نمی‌شود؟
پایان‌کار توسط شهرداری و پس از بررسی وضعیت ساختمان صادر می‌شود. بعد از آن، تفکیک اعیانی و تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی در اداره ثبت انجام می‌شود. صورت‌مجلس تفکیکی، مساحت واحدها، طبقات، پارکینگ‌ها، انباری‌ها و قسمت‌های مشترک را مشخص می‌کند و مقدمه صدور سند مستقل است.
خریدار چه دعوایی باید مطرح کند؟
۱. الزام به اخذ پایان‌کار
اگر ساختمان پایان‌کار ندارد، شخصی که بر اساس قرارداد یا مالکیت رسمی مسئول این اقدام است باید ملزم شود پرونده شهرداری را پیگیری کند، بدهی‌های قانونی را بپردازد و تخلفات قابل تعیین تکلیف را برطرف کند. تعهد به انتقال رسمی، مقدمات متعارف و قانونی آن را نیز در بر می‌گیرد.
۲. الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی
پس از صدور پایان‌کار، مالک رسمی باید برای تفکیک اعیانی و تهیه صورت‌مجلس تفکیکی اقدام کند. بدون این صورت‌مجلس، واحد فروخته‌شده هنوز در دفتر املاک هویت ثبتی مستقل ندارد.
۳. الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان
در ستون خواسته باید واحد تا حد امکان دقیق معرفی شود: پلاک ثبتی مادر، نشانی، طبقه، شماره واحد، مساحت قراردادی، پارکینگ، انباری و قدرالسهم از عرصه و مشاعات.
۴. خواسته‌های تکمیلی
| وضعیت ملک | خواسته تکمیلی احتمالی | نکته مهم |
|---|---|---|
| پلاک در رهن بانک است | الزام به فک رهن | جایگاه بانک یا مرتهن در دعوا باید بررسی شود. |
| ملک بازداشت شده است | رفع بازداشت یا اعتراض متناسب | نوع، تاریخ و منشأ بازداشت اهمیت دارد. |
| ساختمان ناقص است | الزام به تکمیل بنا | نواقص و مشخصات مورد تعهد باید دقیق نوشته شود. |
| واحد تحویل نشده است | الزام به تحویل مبیع | تحویل و تنظیم سند دو تعهد جداگانه‌اند. |
| برای تأخیر خسارت تعیین شده | مطالبه وجه التزام | مبدأ خسارت و عبارت قرارداد باید بررسی شود. |
دادخواست علیه چه کسانی مطرح می‌شود؟
- فروشنده مستقیم: شخصی که واحد را فروخته و تعهد انتقال رسمی را پذیرفته است.
- مالک رسمی پلاک مادر: اگر سند به نام شخص دیگری باشد، حضور او برای اجرای حکم در دفتر املاک معمولاً ضروری است.
- واسطه‌های انتقال: در معاملات زنجیره‌ای ممکن است فروشندگان قبلی نیز باید طرف دعوا قرار گیرند.
- مالک زمین یا سازنده: در قرارداد مشارکت باید مشخص شود اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس بر عهده چه کسی بوده است.
- مرتهن: اگر فک رهن مطالبه می‌شود، جایگاه بانک یا مرتهن باید بررسی شود.
نمونه عمومی ستون خواسته
- الزام خواندگان حسب مسئولیت قراردادی و قانونی به اخذ گواهی پایان‌کار برای پلاک ثبتی … اصلی از … فرعی، بخش ثبتی … .
- الزام خواندگان به انجام تشریفات ثبتی و اخذ صورت‌مجلس تفکیکی ساختمان.
- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال شش‌دانگ واحد آپارتمان واقع در طبقه …، واحد …، به مساحت تقریبی … مترمربع، به انضمام پارکینگ، انباری و قدرالسهم از عرصه و مشاعات.
- الزام به فک رهن، رفع بازداشت یا رفع سایر موانع انتقال، در صورت وجود.
- الزام به تکمیل و تحویل مورد معامله، در صورت انجام‌نشدن این تعهدات.
- مطالبه وجه التزام، خسارت قراردادی، هزینه دادرسی، کارشناسی و حق‌الوکاله، حسب مورد.
این نمونه باید با وضعیت هر پرونده تطبیق داده شود. ممکن است خواسته‌هایی مانند ابطال معامله معارض، ابطال سند، رفع بازداشت یا اثبات رابطه قراردادی نیز لازم باشد.
پیش از ثبت دادخواست چه اقداماتی لازم است؟
- مبایعه‌نامه، الحاقیه‌ها، تاریخ دفترخانه، وجه التزام و مانده ثمن بررسی شود.
- آخرین مالک رسمی، وضعیت رهن، بازداشت و نقل‌وانتقالات پلاک مادر مشخص شود.
- پرونده شهرداری، پروانه، تخلفات ساختمانی و آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی شود.
- نقشه مصوب با وضع موجود، تعداد واحدها، پارکینگ و انباری تطبیق داده شود.
- با ارسال اظهارنامه رسمی، انجام تعهد و حضور در دفترخانه مطالبه شود.
- شمول ملک در سامانه ثبت ادعا و مهلت اقدام قضایی کنترل شود.
مدارک مهم
- مبایعه‌نامه و تمام قراردادهای واسطه
- رسیدهای پرداخت ثمن
- سند یا مشخصات پلاک مادر
- پروانه و نقشه مصوب ساختمان
- اظهارنامه و مکاتبات مطالبه سند
- صورت‌جلسه تحویل و دلایل تصرف
- گواهی ثبت ادعا، در صورت شمول
رهن، بازداشت و تخلفات ساختمانی چه اثری دارند؟
ملک در رهن است
وجود رهن نباید تا مرحله اجرای حکم نادیده گرفته شود. وضعیت بدهی، حدود سند رهنی و تعهد فروشنده به فک رهن باید بررسی شود. در بسیاری از پرونده‌ها فک رهن همراه با الزام به تنظیم سند مطالبه می‌شود.
ملک بازداشت شده است
در صورت بازداشت پلاک، تاریخ و منشأ بازداشت اهمیت دارد. انتقال رسمی تا زمان رفع مانع ممکن است متوقف شود و خریدار باید با توجه به تقدم حق خود اقدام مناسب را انتخاب کند.
ساختمان تخلف اساسی دارد
اگر اضافه‌بنا، کسری پارکینگ یا تغییر کاربری وجود دارد، باید مشخص شود تخلف قابل جریمه و ابقاست یا رأی تخریب صادر شده است. در صورت ناممکن‌شدن قانونی اجرای تعهد، حقوقی مانند خسارت یا فسخ باید جداگانه بررسی شود.
بخشی از ثمن باقی مانده است
باقی‌ماندن ثمن همیشه باعث رد دعوا نمی‌شود. خریدار باید آمادگی اجرای تعهد متقابل خود را نشان دهد و ممکن است پرداخت مانده ثمن هم‌زمان با انتقال رسمی در حکم مورد توجه قرار گیرد.
ارتباط دعوا با سامانه ثبت ادعا
خریدار قولنامه‌ای که هنوز سند رسمی واحد به نام او صادر نشده باید بررسی کند آیا حق او مشمول سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی است یا خیر. تاریخ معامله، تاریخ صدور سند حدنگار، آخرین مالک رسمی و گروه اعلام‌شده ملک در این تشخیص مؤثرند.
در صورت شمول، درج ادعا جای دادخواست الزام به تنظیم سند را نمی‌گیرد. خریدار باید پس از ثبت ادعا در مهلت قانونی اقدام قضایی یا ثبتی متناسب را انجام دهد و مدرک اقدام را در سامانه ثبت کند.
پرسش‌های متداول
آیا فقط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی است؟
اگر پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی وجود ندارد، بهتر است مقدمات لازم نیز به‌صورت صریح در ستون خواسته درج شوند.
آیا می‌توان فروشنده را مجبور به گرفتن پایان‌کار کرد؟
اگر فروشنده یا مالک مسئول این تعهد باشد و صدور پایان‌کار قانوناً امکان‌پذیر باشد، امکان مطالبه الزام وجود دارد.
اگر واحد تحویل نشده باشد چه باید کرد؟
خریدار می‌تواند الزام به تحویل و تنظیم سند رسمی را با توجه به مفاد قرارداد به‌صورت توأمان مطالبه کند.
مرجع صالح رسیدگی کجاست؟
از نظر صلاحیت محلی، دعاوی مربوط به مال غیرمنقول اصولاً در مرجع صالح محل وقوع ملک مطرح می‌شوند.
آیا ثبت ادعا فروشنده را مجبور به انتقال می‌کند؟
خیر. ثبت ادعا مالکیت را قطعی نمی‌کند و جای رأی دادگاه یا تنظیم سند رسمی را نمی‌گیرد.
پیش از دادخواست، تمام موانع انتقال را مشخص کنید
یک دادخواست ناقص ممکن است در مرحله اجرا با نبود پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، فک رهن یا نقص خواندگان روبه‌رو شود. قرارداد، سند مادر، پرونده شهرداری و زنجیره انتقال باید هم‌زمان بررسی شوند.
منابع: مواد ۲۱۹ تا ۲۲۲ و ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی؛ ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی؛ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه اجرایی آن.
این مطلب راهنمای عمومی است و جایگزین بررسی اختصاصی مبایعه‌نامه، سند مادر، وضعیت شهرداری، رهن، بازداشت و زنجیره مالکیت نیست.