گواهی عدم حضور فروشنده برای الزام به تنظیم سند رسمی ضروری است؟
بررسی اثر گواهی دفترخانه بر اصل دعوا، وجه التزام، آمادگی پرداخت باقی‌مانده ثمن و اقدامات خریدار پس از گذشت موعد
به‌روزرسانی: شهریور ۱۴۰۵
در بسیاری از مبایعه‌نامه‌های ملکی، روز و شماره یک دفتر اسناد رسمی برای انتقال قطعی تعیین می‌شود و برای تأخیر یا عدم حضور هر یک از طرفین نیز مبلغی به‌عنوان وجه التزام نوشته می‌شود. اختلاف معمولاً زمانی آغاز می‌شود که خریدار در موعد مقرر سند رسمی نمی‌گیرد و بعداً متوجه می‌شود هیچ گواهی از دفترخانه دریافت نکرده است.
پاسخ حقوقی به این موضوع با یک «بله» یا «خیر» مطلق به دست نمی‌آید. باید ابتدا مشخص شود خریدار فقط انتقال رسمی ملک را می‌خواهد یا علاوه بر آن، خسارت روزانه، وجه التزام مقطوع یا حق فسخ قراردادی را نیز مطالبه می‌کند. متن شرط قرارداد، تعهدات متقابل طرفین، وضعیت مدارک انتقال و محتوای ثبت دفترخانه در نتیجه پرونده مؤثر است.
گواهی عدم حضور فروشنده دقیقاً چیست؟
اصطلاح رایج «گواهی عدم حضور» معمولاً به نوشته یا سابقه‌ای گفته می‌شود که نشان می‌دهد در تاریخ مقرر، انتقال رسمی انجام نشده و شخص متقاضی برای انجام معامله به دفترخانه مراجعه کرده است. عنوان قدیمی و دقیق‌تر این نوشته در بخشنامه‌های ثبتی «گواهی علت عدم انجام معامله» بوده است؛ زیرا سردفتر باید علت ثبت‌نشدن سند را تا پایان وقت اداری روشن کند، نه اینکه صرفاً غیبت یکی از طرفین را بدون بررسی اعلام کند.
مطابق بند ۱۰ قسمت «ب» ماده ۶۵ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۴۰۰، خودداری از درج مراتب حضور متقاضی ثبت سند معاملات قطعی و صلح و اجاره اموال غیرمنقول در دفتر اندیکاتور، تخلف انتظامی شناخته شده است. به همین دلیل، حتی در دفترخانه‌ای که گواهی را با قالب قدیمی صادر نمی‌کند، متقاضی باید درخواست کتبی خود را ارائه کند، ثبت حضور را بخواهد و شماره و تاریخ ثبت را نگه دارد.
این گواهی رأی دادگاه، سند انتقال مالکیت یا مجوز یک‌طرفه برای انتقال ملک نیست. گواهی فقط یکی از دلایل پرونده است و ارزش آن به مندرجاتش بستگی دارد. اگر در آن فقط حضور خریدار نوشته شده باشد، ممکن است برای اثبات آماده‌بودن باقی‌مانده ثمن کافی دانسته نشود. اگر علت انجام‌نشدن معامله، نبود مدارک فروشنده، بازداشت ملک یا فقدان وجه خریدار باشد، هرکدام اثر متفاوتی دارد.
آیا گواهی عدم حضور برای اصل دعوای الزام به تنظیم سند لازم است؟
اصل دعوای الزام به تنظیم سند بر قرارداد و تعهد فروشنده به انتقال رسمی استوار است. اگر فروشنده مالک رسمی باشد یا اشخاص لازم در زنجیره انتقال طرف دعوا قرار گیرند، قرارداد معتبر باشد و مانع غیرقابل رفعی برای انتقال وجود نداشته باشد، صرف نگرفتن گواهی عدم حضور معمولاً تعهد انتقال را از بین نمی‌برد.
در چنین پرونده‌ای، دادگاه می‌تواند با بررسی مبایعه‌نامه، پاسخ استعلام ثبتی، اظهارنامه، اقرارهای طرفین، وضعیت تصرف و سایر مدارک احراز کند که فروشنده هنوز تعهد خود را انجام نداده است. در برخی آراء منتشرشده نیز با وجود رد مطالبه وجه التزام به علت اثبات‌نشدن آمادگی خریدار، حکم الزام فروشنده به تنظیم سند صادر شده است. این موضوع نشان می‌دهد اصل انتقال رسمی و خسارت قراردادی دو خواسته با ارکان اثباتی یکسان نیستند.
بااین‌حال، اگر خود قرارداد صریحاً تحقق یک حق خاص را به صدور گواهی دفترخانه وابسته کرده باشد، متن همان شرط اهمیت اساسی پیدا می‌کند. برای مثال، اگر حق فسخ یا وجه التزام فقط «در صورت اخذ گواهی عدم حضور» پیش‌بینی شده باشد، نداشتن گواهی می‌تواند اثبات تحقق آن ضمانت اجرا را دشوار یا منتفی کند. باید عبارت قرارداد دقیق خوانده شود و از تعمیم یک پاسخ به همه مبایعه‌نامه‌ها خودداری شود.
مبنای قانونی الزام فروشنده و مطالبه خسارت چیست؟
مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی، قرارداد صحیح و نتایجی را که به موجب عرف و قانون از آن حاصل می‌شود برای طرفین لازم‌الاتباع می‌دانند. وقتی فروشنده در مبایعه‌نامه انتقال رسمی ملک را پذیرفته است، اصل بر لزوم اجرای همین تعهد است. مواد ۲۲۱ و ۲۲۶ نیز مسئولیت ناشی از تخلف و شرایط مطالبه خسارت را بیان می‌کنند.
بر اساس ماده ۲۲۶ قانون مدنی، اگر برای انجام تعهد مدت معینی مقرر شده باشد، پس از انقضای آن موعد امکان مطالبه خسارت با رعایت دیگر شرایط فراهم می‌شود. اگر موعدی تعیین نشده و اختیار زمان انجام تعهد با متعهدله باشد، مطالبه خسارت نیازمند اثبات مطالبه انجام تعهد است. ارسال اظهارنامه در این فرض می‌تواند دلیل مطالبه باشد، هرچند به‌تنهایی همه آثار گواهی روز مقرر یا توافق جدید طرفین را ایجاد نمی‌کند.
ماده ۲۳۰ قانون مدنی نیز مقرر می‌کند اگر طرفین برای تخلف مبلغی به‌عنوان خسارت تعیین کرده باشند، دادگاه نمی‌تواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از آنچه مقرر شده محکوم کند. پیش از اجرای این ماده باید مشخص شود شرط برای «عدم حضور»، «تأخیر در تنظیم سند»، «عدم انجام تعهد» یا «انصراف از معامله» نوشته شده است؛ زیرا این عبارات الزاماً یک اثر ندارند.
در معاملات معوض، ماده ۳۷۷ قانون مدنی نیز حق امتناع هر یک از بایع و مشتری از تسلیم مبیع یا ثمن تا آمادگی طرف دیگر را به رسمیت می‌شناسد، مگر یکی از دو عوض مؤجل باشد. بنابراین در پرونده‌ای که پرداخت باقی‌مانده ثمن هم‌زمان با تنظیم سند مقرر شده، وضعیت آمادگی هر دو طرف باید بررسی شود.
گواهی عدم حضور چه اثری بر وجه التزام انتقال سند دارد؟
وجه التزام خودبه‌خود و فقط به دلیل وجود یک بند در قرارداد قابل وصول نیست. خواهان باید شرط معتبر، فرارسیدن موعد، تخلف طرف مقابل و حسب مورد انجام یا آمادگی انجام تعهدات خود را ثابت کند. گواهی دفترخانه می‌تواند تاریخ و علت انجام‌نشدن انتقال را ثبت و بخش مهمی از این زنجیره اثباتی را کامل کند.
اگر شرط قرارداد، پرداخت خسارت را مستقیماً به «عدم حضور در دفترخانه» متصل کرده باشد، اثبات حضور خریدار و غیبت فروشنده اهمیت بیشتری دارد. اگر شرط ناظر به «تأخیر در تنظیم سند» باشد، ممکن است تخلف فروشنده با دلایل دیگری مانند فقدان پایان‌کار، آماده‌نکردن صورت‌مجلس تفکیکی، در رهن یا بازداشت بودن ملک یا انتقال‌ندادن سند در طول رسیدگی نیز اثبات شود. نتیجه تابع تفسیر دقیق قرارداد و اوضاع پرونده است.
نباید هر تأخیر را به فروشنده نسبت داد. اگر خریدار باقی‌مانده ثمن را آماده نکرده، مدارک هویتی یا وکالت معتبر نداشته یا انجام انتقال به علت تخلف مشترک طرفین ممکن نشده باشد، مطالبه خسارت با ایراد جدی مواجه می‌شود. در رأی قطعی شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۱۳۵۴ نیز دادگاه اعلام کرده است وقتی تعهدات متقابل بوده و هر دو طرف تخلف کرده‌اند، هیچ‌کدام مستحق خسارت عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهد نیست.
آیا حضور خریدار بدون آماده‌بودن باقی‌مانده ثمن کافی است؟
صرف ایستادن خریدار در دفترخانه همیشه به معنای اجرای تعهد او نیست. اگر قرارداد مقرر کرده باشد باقی‌مانده ثمن در زمان انتقال رسمی پرداخت شود، خریدار باید بتواند آمادگی واقعی خود را برای پرداخت مبلغ مقرر نشان دهد. بهترین روش اثبات به متن قرارداد و شیوه پرداخت توافق‌شده بستگی دارد.
اگر قرارداد پرداخت با چک تضمین‌شده بانکی، حواله یا روش مشخصی را مقرر کرده، خریدار باید همان روش را رعایت کند. در نبود روش معین، تهیه وسیله پرداخت قابل احراز و درخواست درج مشخصات آن در سابقه دفترخانه، خطر اختلاف بعدی را کاهش می‌دهد. نگهداری گواهی بانک، تصویر چک، گردش حساب و درخواست مکتوب ثبت حضور نیز اهمیت دارد.
در رویه قضایی درباره اینکه گواهی حضور خریدار به‌تنهایی آمادگی پرداخت ثمن را ثابت می‌کند یا نه، دیدگاه واحدی دیده نمی‌شود. به همین دلیل نباید فقط به یک برگه کوتاه که نام خریدار در آن آمده اکتفا کرد. بهتر است علت عدم انتقال و آمادگی مالی خریدار تا حد امکان صریحاً ثبت شود.
خریدار در روز مقرر دفترخانه چه اقداماتی انجام دهد؟
- متن قرارداد را دوباره بخواند: تاریخ، شماره دفترخانه، ساعت احتمالی، مبلغ باقی‌مانده ثمن و شیوه پرداخت کنترل شود.
- در همان دفترخانه حاضر شود: مراجعه به دفترخانه‌ای دیگر، بدون توافق معتبر، لزوماً اثبات‌کننده اجرای شرط قراردادی نیست.
- اصل مدارک را همراه داشته باشد: مدارک هویتی، نسخه قرارداد، الحاقیه‌ها، وکالت‌نامه معتبر و اسناد پرداخت قبلی ارائه شود.
- وسیله پرداخت آماده باشد: باقی‌مانده ثمن مطابق قرارداد قابل پرداخت باشد و مدرک آمادگی مالی نگهداری شود.
- درخواست کتبی ثبت شود: حضور، مشخصات معامله، مبلغ آماده پرداخت و درخواست انجام انتقال در نامه‌ای کوتاه ثبت شود.
- شماره ثبت دریافت شود: شماره و تاریخ دفتر اندیکاتور یا رسید قابل پیگیری از دفترخانه گرفته شود.
- علت عدم انتقال روشن شود: غیبت فروشنده، نبود مدارک، نقص پایان‌کار، بازداشت، رهن یا هر علت دیگر دقیقاً درج شود.
- تمام مدارک حفظ شود: رسید مراجعه، گواهی بانک، مکاتبات و پاسخ دفترخانه برای پرونده بعدی نگهداری شود.
بهتر است مراجعه تا پایان وقت اداری قابل اثبات باشد؛ زیرا ممکن است طرف مقابل در ساعت دیگری حاضر شود. اگر هر دو طرف در دفترخانه حاضر شده‌اند، صدور نوشته‌ای با مضمون ساده «عدم حضور» با واقعیت پرونده سازگار نیست و باید علت واقعی عدم ثبت سند منعکس شود.
اگر هر دو طرف حاضر باشند ولی سند تنظیم نشود چه می‌شود؟
گاهی فروشنده و خریدار هر دو حاضرند، اما انتقال به علت نبود پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، مفاصاحساب، استعلام ثبتی، فک رهن یا رفع بازداشت انجام نمی‌شود. در چنین وضعیتی مسئله اصلی غیبت نیست؛ بلکه باید معلوم شود تهیه مدرک یا رفع مانع طبق قرارداد بر عهده چه کسی بوده است.
اگر مانع مربوط به وظایف فروشنده باشد، ثبت دقیق آن می‌تواند تخلف او را ثابت کند. حضور ظاهری فروشنده بدون فراهم‌کردن مدارک لازم همیشه به معنای ایفای تعهد نیست. برعکس، اگر تمام مقدمات انتقال فراهم باشد ولی خریدار ثمن را نیاورده باشد، خریدار نمی‌تواند صرف حضور خود را دلیل تخلف فروشنده معرفی کند.
در مواردی مانند رهن یا بازداشت ملک، نوع خواسته قضایی نیز باید با مانع موجود هماهنگ شود. ممکن است الزام به فک رهن، رفع بازداشت، اخذ پایان‌کار یا اخذ صورت‌مجلس تفکیکی در کنار الزام به تنظیم سند لازم باشد. گواهی دفترخانه به‌تنهایی هیچ‌یک از این موانع را رفع نمی‌کند.
اگر در قرارداد دفترخانه یا تاریخ انتقال مشخص نشده باشد
وقتی موعد یا دفترخانه تعیین نشده است، ابتدا باید متن قرارداد، عرف معامله و اختیار تعیین زمان بررسی شود. خریدار می‌تواند با اظهارنامه رسمی، آمادگی خود را اعلام و از فروشنده بخواهد در تاریخ معقول برای انتقال رسمی حاضر شود. این اظهارنامه در اثبات مطالبه انجام تعهد و امتناع بعدی فروشنده مؤثر است.
بااین‌حال، تعیین یک‌طرفه تاریخ و دفترخانه از طریق اظهارنامه همیشه معادل توافق قراردادی دو طرف نیست. مطابق مقررات ثبتی مرتبط با گواهی علت عدم انجام معامله، صدور آن اصولاً بر مبنای موعد و دفترخانه‌ای بوده که طرفین در قولنامه یا مدرک مشترک تعیین کرده‌اند. بنابراین بهتر است در صورت امکان، تاریخ و دفترخانه جدید با نوشته‌ای امضاشده توسط هر دو طرف تثبیت شود.
اگر فروشنده هیچ همکاری نکند، نبود گواهی مانع طرح دعوای الزام به سند نیست. اظهارنامه، پاسخ یا سکوت فروشنده، مالکیت ثبتی و ادامه امتناع او می‌تواند در رسیدگی مورد استناد قرار گیرد. برای مطالبه خسارت از تاریخی که خریدار یک‌طرفه تعیین کرده است، باید با احتیاط بیشتری اقدام شود.
اگر موعد گذشته و گواهی عدم حضور گرفته نشده باشد چه باید کرد؟
دفترخانه معمولاً نمی‌تواند ماه‌ها یا سال‌ها بعد، حضور شخص در روزی را که هیچ سابقه‌ای از آن ثبت نشده است به گذشته گواهی کند. ابتدا باید بررسی شود آیا درخواست، نامه، دفتر اندیکاتور، استعلام یا سابقه‌ای از مراجعه در همان تاریخ وجود دارد. در صورت وجود، می‌توان رونوشت یا گواهی مبتنی بر سابقه را مطالبه کرد.
اگر هیچ سابقه‌ای وجود ندارد، خریدار همچنان می‌تواند برای اصل انتقال رسمی اقدام کند. ارسال اظهارنامه دقیق، اعلام آمادگی برای پرداخت باقی‌مانده ثمن، دعوت فروشنده به انجام تعهد و طرح دادخواست با خواسته‌های کامل از اقدامات بعدی است. بهتر است در دادخواست توضیح داده شود که گواهی اخذ نشده و دلایل دیگر امتناع فروشنده چیست.
تعیین تاریخ جدید در اظهارنامه، تاریخ اولیه قرارداد را به‌صورت خودکار تغییر نمی‌دهد. همچنین وجه التزامی که بر اساس عبارت قرارداد به عدم حضور در موعد نخست وابسته شده است، لزوماً از تاریخ اظهارنامه جدید محاسبه نمی‌شود. شروع و پایان خسارت باید بر مبنای مفاد قرارداد، توافق‌های بعدی و دلایل اثبات تخلف تعیین شود.
چه دلایلی می‌تواند جای خالی گواهی عدم حضور را پوشش دهد؟
هیچ دلیل جایگزینی در همه پرونده‌ها همان اثر گواهی دفترخانه را ندارد، اما مجموعه‌ای از مدارک می‌تواند تعهد فروشنده و ادامه امتناع او را ثابت کند:
- مبایعه‌نامه و الحاقیه‌های دارای تاریخ انتقال رسمی؛
- اظهارنامه رسمی و پاسخ احتمالی فروشنده؛
- نامه یا سابقه ثبت‌شده در دفتر اندیکاتور دفترخانه؛
- مکاتبه دفترخانه درباره نقص مدارک یا علت انجام‌نشدن انتقال؛
- اقرار فروشنده در پیام، لایحه، صورت‌جلسه یا پرونده دیگر؛
- مدارک بانکی مربوط به آماده‌بودن باقی‌مانده ثمن؛
- استعلام ثبتی مبنی بر باقی‌ماندن سند به نام فروشنده؛
- دلایل مربوط به نبود پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی یا فک رهن؛
- شهادت اشخاص مطلع، در حدود شرایط قانونی و همراه با دلایل دیگر؛
- دادخواست یا دفاعیات قبلی فروشنده که امتناع یا ناتوانی او را نشان دهد.
صرف باقی‌ماندن سند به نام فروشنده ثابت می‌کند انتقال رسمی هنوز انجام نشده، اما همیشه ثابت نمی‌کند علت تأخیر فقط فروشنده بوده است. برای مطالبه وجه التزام باید نقش خریدار، آمادگی مالی او و علت واقعی انجام‌نشدن معامله نیز روشن شود.
رویه قضایی درباره گواهی عدم حضور چه می‌گوید؟
در آرای منتشرشده، اثر گواهی بر اثبات آمادگی خریدار یکسان ارزیابی نشده است. این آراء، تصمیم شعب قضایی در پرونده‌های معین هستند و نباید هرکدام را به‌تنهایی رأی وحدت رویه یا قاعده لازم‌الاتباع برای همه پرونده‌ها دانست.
رأیی که گواهی را برای اثبات آمادگی مالی کافی ندانسته است
در دادنامه قطعی مورخ ۱۴۰۰/۰۲/۱۱ منتشرشده در سامانه ملی آرای قضایی، دادگاه اعلام کرده است مطالبه وجه التزام، افزون بر تخلف فروشنده، به احراز ایفای تعهد خریدار درباره حاضرکردن باقی‌مانده ثمن نیاز دارد. در آن پرونده، گواهی دفترخانه فقط حضور خریدار را ثابت می‌کرد و درباره آماده‌بودن ثمن دلالتی نداشت؛ بنابراین وجه التزام پذیرفته نشد. بااین‌حال، در همان رأی، الزام مالک به تنظیم سند رسمی با تصریح به پرداخت باقی‌مانده ثمن پذیرفته شد.
رأیی که حضور خریدار و گواهی فروشنده را کافی دانسته است
در دادنامه قطعی شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۱۴۰۵ مورخ ۱۳۹۴/۱۱/۱۱، دادگاه تجدیدنظر با توجه به اینکه پرداخت باقی‌مانده ثمن در برابر انتقال سند مقرر شده بود و فروشنده در دفترخانه حاضر نشده بود، گواهی عدم حضور را برای احراز تخلف فروشنده کافی دانست و الزام خریدار به ارائه چک رمزدار را نپذیرفت. این رأی نشان می‌دهد متن قرارداد و برداشت دادگاه از هم‌زمانی دو تعهد می‌تواند نتیجه را تغییر دهد.
آیا رأی وحدت رویه مستقیمی در این موضوع وجود دارد؟
در منابع بررسی‌شده، رأی وحدت رویه‌ای که مستقیماً اعلام کند «گواهی عدم حضور در همه دعاوی الزام به تنظیم سند الزامی است یا نیست» مشاهده نمی‌شود. رأی وحدت رویه شماره ۸۰۵ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۶ درباره اعتبار وجه التزامِ تأخیر در ایفای تعهدات پولی و نسبت آن با شاخص تورم است؛ این رأی مستقیماً درباره گواهی عدم حضور فروشنده یا خسارت تأخیر در انتقال سند ملک تصمیم نگرفته است.
در دادخواست الزام به تنظیم سند چه خواسته‌ها و مدارکی لازم است؟
خواسته باید با وضعیت ثبتی و فنی ملک هماهنگ باشد. اگر آپارتمان هنوز پایان‌کار یا صورت‌مجلس تفکیکی ندارد، مطالبه صرف انتقال سند ممکن است برای اجرای حکم کافی نباشد. اگر ملک در رهن یا بازداشت است، مانع موجود و شخصی که حقوق او تحت تأثیر قرار می‌گیرد باید بررسی شود.
- الزام خوانده یا خواندگان لازم به تنظیم سند رسمی انتقال تمام یا سهم مشخص از پلاک ثبتی مورد معامله به نام خواهان؛
- الزام به اخذ پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، مفاصاحساب‌ها و رفع موانع انتقال، حسب وضعیت واقعی ملک؛
- الزام به فک رهن یا رفع بازداشت، فقط در صورت وجود مبنای قراردادی و قانونی و با طرف قراردادن اشخاص لازم؛
- مطالبه وجه التزام یا خسارت قراردادی از تاریخ قابل اثبات، مطابق عبارت دقیق قرارداد؛
- مطالبه هزینه دادرسی، کارشناسی و حق‌الوکاله با رعایت مقررات.
مدارک معمول شامل اصل یا تصویر مصدق مبایعه‌نامه، الحاقیه‌ها، سند یا پاسخ استعلام ثبتی، گواهی یا سابقه ثبت حضور، اظهارنامه، مدارک پرداخت ثمن، مدارک آمادگی پرداخت باقی‌مانده، گواهی بانک و اسناد مربوط به موانع انتقال است. دادگاه ممکن است انتقال رسمی را منوط به پرداخت هم‌زمان باقی‌مانده ثمن از سوی خریدار کند.
قانون الزام به ثبت رسمی چه اثری بر این موضوع دارد؟
گواهی عدم حضور، ثبت حضور در دفترخانه یا اظهارنامه نمی‌تواند محدودیت‌های قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را برطرف کند. در معاملاتی که طبق ماده ۱ قانون باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند، امکان استناد به عمل حقوقی ثبت‌نشده تابع ضمانت اجراها و زمان‌بندی همان قانون است.
در حقوق ناشی از اسناد عادی قدیمی که مشمول سازوکار ماده ۱۰ و سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی می‌شوند، ثبت ادعا ممکن است برای حفظ امکان پیگیری ضرورت داشته باشد؛ اما ثبت ادعا جای دادخواست صحیح، اثبات قرارداد، تعیین مالک رسمی یا رفع موانع انتقال را نمی‌گیرد. از سوی دیگر، گواهی عدم حضور نیز به‌تنهایی ادعا را در سامانه ثبت نمی‌کند.
بنابراین در هر پرونده باید تاریخ قرارداد، وضعیت سند حدنگار، ثبت یا عدم ثبت معامله در سامانه‌های رسمی و تاریخ راه‌اندازی و شمول ضمانت اجراهای قانون جدید جداگانه بررسی شود. استفاده از پاسخ‌های مربوط به قراردادهای قدیمی برای معاملات جدید می‌تواند نتیجه نادرستی ایجاد کند.
اشتباهات رایج خریداران
- تصور اینکه بدون گواهی عدم حضور، اصل قرارداد و حق انتقال از بین رفته است؛
- تصور اینکه صرف حضور فیزیکی در دفترخانه، آمادگی پرداخت ثمن را نیز ثابت می‌کند؛
- گرفتن نوشته‌ای مبهم که علت انجام‌نشدن معامله در آن درج نشده است؛
- مراجعه به دفترخانه‌ای غیر از دفترخانه تعیین‌شده در قرارداد؛
- تعیین یک‌طرفه تاریخ جدید و مطالبه قطعی وجه التزام از همان تاریخ؛
- مطالبه خسارت بدون بررسی دقیق عبارت شرط قرارداد؛
- نادیده‌گرفتن تخلف متقابل خریدار در پرداخت باقی‌مانده ثمن؛
- طرح دعوای صرف الزام به سند بدون مطالبه پایان‌کار، تفکیک یا فک رهن لازم؛
- طرف دعوا قرارندادن مالک رسمی یا دیگر اشخاص ضروری؛
- معرفی یک رأی شعبه دادگاه به‌عنوان رأی وحدت رویه.
پرسش‌های متداول
بدون گواهی عدم حضور فروشنده می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند داد؟
عموماً بله. مبنای دعوا قرارداد معتبر و تعهد انجام‌نشده فروشنده است. بااین‌حال، خریدار باید امتناع فروشنده، آمادگی خود و موانع انتقال را با مدارک دیگر ثابت کند و اشخاص لازم از جمله مالک رسمی را طرف دعوا قرار دهد.
بدون گواهی می‌توان وجه التزام روزانه گرفت؟
پاسخ به متن شرط بستگی دارد. اگر قرارداد صدور گواهی را شرط استحقاق قرار داده باشد، نبود آن بسیار مؤثر است. اگر شرط ناظر به اصل تأخیر در انتقال باشد، ممکن است تخلف با دلایل دیگر اثبات شود؛ ولی آمادگی خریدار برای اجرای تعهدات متقابل همچنان باید احراز شود.
آیا خریدار باید چک تضمین‌شده بانکی به دفترخانه ببرد؟
اگر قرارداد روش مشخصی تعیین کرده، همان روش باید رعایت شود. در غیر این صورت نیز تهیه وسیله پرداخت قابل احراز و ثبت مشخصات آن، مطمئن‌ترین راه برای اثبات آمادگی است. در رویه قضایی درباره کفایت صرف گواهی حضور، برداشت‌های متفاوتی وجود دارد.
اگر دفترخانه گواهی عدم حضور صادر نکند چه باید کرد؟
درخواست حضور و انجام معامله را کتبی ارائه کنید و ثبت آن در دفتر اندیکاتور را بخواهید. شماره و تاریخ ثبت، رسید درخواست و هر نامه‌ای که علت انجام‌نشدن انتقال را نشان می‌دهد حفظ شود. ماده ۶۵ آیین‌نامه دفاتر، درج مراتب حضور متقاضی معاملات غیرمنقول را مورد توجه قرار داده است.
آیا می‌توان گواهی عدم حضور را بعد از موعد گرفت؟
اگر در همان روز سابقه حضور یا درخواست ثبت شده باشد، امکان دریافت گواهی مبتنی بر آن سابقه قابل بررسی است. بدون سابقه، دفترخانه نمی‌تواند حضور گذشته را صرفاً بر اساس ادعای فعلی تأیید کند. می‌توان برای مطالبه انجام تعهد اظهارنامه فرستاد و مسیر قضایی را ادامه داد.
اگر فروشنده حاضر شود ولی پایان‌کار نداشته باشد، متخلف است؟
باید علت ثبت‌نشدن سند و مسئول تهیه پایان‌کار بر اساس قرارداد بررسی شود. اگر تهیه مقدمات انتقال بر عهده فروشنده بوده و او مدارک را آماده نکرده باشد، حضور فیزیکی به‌تنهایی اجرای تعهد محسوب نمی‌شود.
اگر خریدار باقی‌مانده ثمن را آماده نکرده باشد، باز هم می‌تواند سند بخواهد؟
ممکن است اصل الزام به تنظیم سند در برابر پرداخت باقی‌مانده ثمن پذیرفته شود، اما مطالبه وجه التزام خریدار با مانع جدی روبه‌رو خواهد شد. نتیجه به هم‌زمانی تعهدات، حق حبس، متن قرارداد و علت عدم انتقال بستگی دارد.
آیا رأی وحدت رویه ۸۰۵ درباره گواهی عدم حضور است؟
خیر. رأی وحدت رویه ۸۰۵ درباره وجه التزام تأخیر در تعهدات پولی است و مستقیماً درباره ضرورت گواهی عدم حضور برای الزام به تنظیم سند یا خسارت تأخیر در انتقال ملک صادر نشده است.
قرارداد و سابقه دفترخانه را پیش از دادخواست بررسی کنید
نتیجه دعوای خسارت به یک عبارت در مبایعه‌نامه، محتوای ثبت دفترخانه و آمادگی طرفین وابسته است. پیش از ثبت دادخواست، اصل قرارداد، مدارک پرداخت و وضعیت ثبتی ملک باید کنار هم بررسی شود.
منابع: مواد ۱۰، ۲۱۹ تا ۲۲۱، ۲۲۶، ۲۳۰، ۲۳۷ و ۳۷۷ قانون مدنی؛ بند ۱۰ قسمت «ب» ماده ۶۵ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۴۰۰؛ بند ۸۹ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی درباره گواهی علت عدم انجام معامله؛ دادنامه منتشرشده درباره دلالت گواهی بر آمادگی پرداخت ثمن؛ دادنامه منتشرشده درباره کفایت گواهی در فرض تعهدات هم‌زمان؛ دادنامه منتشرشده درباره تخلف متقابل طرفین؛ ماده ۱ و ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
این مطلب راهنمای عمومی است. نتیجه هر پرونده به عبارت دقیق مبایعه‌نامه، تاریخ و دفترخانه مقرر، شیوه پرداخت ثمن، محتوای ثبت حضور، وضعیت ثبتی ملک و مقررات حاکم در زمان معامله بستگی دارد.